Залог не возникает при продаже

Зачем продавцу право на залог квартиры при продаже?

Смущает следующий пункт в договоре по продаже квартиры: «Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ у ПРОДАВЦА возникает право залога на Квартиру.» Риэлторы объясняют, что это для быстрой регистрации в Росреестре(5 дней, как при ипотеке). После регистрации залог снимается. Чем мне это может грозить, как Продавцу?

Ответы юристов (2)

Добрый день, данный пункт в договоре купли продажи недвижимости обычно указывается если оплата за недвижимое имущество производится после регистрации перехода права. Т.е. на вашу квартиру будет наложено обременение в виде залога (ипотеки) после того как вы выплатите всю стоимость предыдущий собственник должен подать соответствующее заявление и снять обременения. Если он откажется добровольно то снимать обременение будете в судебном порядке.

Добрый день Виталий, данный пункт говорит о том, что данная квартира будет находится в залоге у продавца. Данный пункт применяется в случае если покупатель не произвел платеж по данному договору. Прямой пример — ипотека, как только собственник выплачивает денежные средства банку, последний дает сведения о закрытии ипотечного кредита, с данным документом собственник идет в росреестр и производит снятие обременения (залога). Поэтому в вашем случае, если вы полностью оплатили покупку квартиры, то ни каким образом право залога у продавца не возникает. В противном случае у вас будет обременение квартиры и для снятии данного обременения потребуется документ от продавца, согласно которому вы полностью рассчитались за покупку квартиры. В общем не соглашайтесь.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Проверить Договор Купли-Продажи квартиры (простая сделка)

Добрый день, уважаемые юристы,

Имеется договор купли-продажи, почти согласованный с покупателем моей квартиры.

Сделка простая (я единственный собственник, прописан только я, ДКП от 2010 года, без обременений), покупатель — тоже 1.

Как правильно прописать в договоре, что я имею право пользоваться помещением до 25.12.2017 (на словах, покупатель согласен)? Мы это прописали в договоре как «передача и освобождение квартиры..».

Какие еще риски по договору, которые стоит учесть?

К примеру, пени про невыписку до указанного срока?

Если к примеру, покупатель не подпишет акт приемки квартиры, будет ли считаться, что я не передал помещение и т.п.?

Гонорар будет распределен в соответствии с вашими ответами.

Ответы юристов (9)

Как правильно прописать в договоре, что я имею право пользоваться помещением до 25.12.2017 (на словах, покупатель согласен)? Мы это прописали в договоре как «передача и освобождение квартиры..».

обычно акт приема передачи квартиры подписывают до того как документы уходят в росреестр — ведь они в реестре отмечают не просто факт сделки а именно переход имущества от 1 владельца, другому

а как это сделать если оно не передано? я вам советую сделать чуть иначе — что квартира будет освобождена продавцом (выезд с вещами и снятие с регистрации продавца не позднее 25.12.2017 — но это без привязки к акту именно)

и у вас это идет как раз 14 пунктом — но там кроме снятия с регистрации я бы еще про вещи добавил бы

а п. 13 оставить вот так

13. Настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий:
— регистрации перехода права по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве;
— получения ПРОДАВЦОМ указанной в п. 4 настоящего договора суммы денег за приобретаемую квартиру. В соответствии со ст. 408 ГК РФ, получение денег будет подтверждено распиской ПРОДАВЦА о произведенных расчетах;

теперь про остальной договор

до выплат полной стоимости люди как раз часто оставляют квартиру у себя в залоге

5. Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у ПРОДАВЦА на указанную квартиру не возникает.

но это на ваше усмотрение

делают это как раз потому что оплата идет полностью после регистрации сделки

то есть аванса так скажем у вас тут нет

на счет брака — а сейчас он расторгнут?

11. ПРОДАВЕЦ сообщает, что на момент покупки указанной квартиры состоял в зарегистрированном браке (брачный договор удостоверен 22.06.2013 г. нотариусом г. Москвы Ефимовым Виктором Ивановичем, зарегистрировано в реестре за № XXX).

что в брачном договоре? что это только ваше имущество ?

п. 15- большая пеня у вас будет если что это на ваше усмотрение

п. 19- расходы оплачивает у вас покупатель- но лучше указать не по заключению договора- а еще по его регистрации и иные необходимые платежи

п. 20 — суд по месту нахождению квартиры- это нормально

в нем надо писать не просто- переданы ключи и иные документы- указать какие именно — может быть на какое то оборудование, может быть выписки из егрн, иные — но перечислить что именно- от любых споров вас потом это страхует

Уточнение клиента

«что в брачном договоре? что это только ваше имущество ?»

да, расторгнут, да,только мое имущество.

«п. 15- большая пеня у вас будет если что это на ваше усмотрение»

  Коллегия адвокатов 100

В каком случае она будет? Если я выпишусь в срок — этого достаточно, чтобы эти пени не возникли?

«а п. 13 оставить вот так»

Почему лучше убрать условие про акт передачи?

12 Ноября 2017, 20:37

Есть вопрос к юристу?

Как правильно прописать в договоре, что я имею право пользоваться помещением до 25.12.2017 (на словах, покупатель согласен)? Мы это прописали в договоре как «передача и освобождение квартиры..».

это верно и этого достаточно.

К примеру, пени про невыписку до указанного срока?

то же верно. если что через суд выпишет.

Если к примеру, покупатель не подпишет акт приемки квартиры, будет ли считаться, что я не передал помещение и т.п.?

будет, но при уклонении Вы вправе понудить покупателя через суд принять квартиру и подписать Акт.

10. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.

не «их банкротство», а «его . ». и почему такой срок «месяц»? хотя если покупателя устраивает Вам лучше.

Уточнение клиента

«будет, но при уклонении Вы вправе понудить покупателя через суд принять квартиру и подписать Акт.»

Там конские пени. В теории, покупателю выгодно не принимать квартиру (он планирует ее сдавать), и получать такую выгодную «арендную плату», пока я буду обращаться в суд.

«не «их банкротство», а «его . »»

Да, спасибо, это артефакт от нескольких продавцов остался (шаблон договора)

12 Ноября 2017, 20:45

Пункт 7 я бы изложил в следующей редакции:

7. Расчеты по сделке купли-продажи квартиры производятся посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается ПОКУПАТЕЛЕМ в АО «Россельхозбанк».
ПОКУПАТЕЛЬ в день подписания настоящего договора открывает в пользу ПРОДАВЦА безотзывной покрытый аккредитив в АО «Россельхозбанк» на следующих условиях:
— Плательщик: YYYYYYYYY;
— Банк-эмитент и исполняющий банк: Московский региональный филиал АО «Россельхозанк», офис расположенный по адресу: г. Москва, проезд Красногвардейский 1-й, д. 7, стр. 1.;
— Сумма аккредитива: 5 600 000 (пять миллионов шестьсот тысяч) руб. 00 коп.
— Срок действия аккредитива: 40 (сорок) календарных дней с даты открытия;
— Получатель средств (ПРОДАВЕЦ) — XXXXXXXXXx;
— Счет Получателя средств XXXXXXXXXXXX № 40817—___________________ в банке РФ АО «Россельхозбанк» г. Москва (Московский региональный филиал АО «Россельхозбанк») БИК:044525430, корр./счет: № 30101810045250000430;
— Расходы и комиссии банка-эмитента Стороны оплачивают в равных суммах;
— Платеж по аккредитиву производится в течение 3 (трех) банковских дней с даты
представления Получателем средств (ПРОДАВЦОМ) в исполняющий банк следующих документов:
— оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на ПОКУПАТЕЛЯ (на Договоре купли-продажи квартиры должен быть проставлен штамп, подтверждающий совершение регистрационных действий, удостоверяющий государственную регистрацию права собственности, а также фамилия, имя и отчество или фамилия и инициалы, а также подпись государственного регистратора, оттиск печати Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве);

Пункт 8 можно удалить.

Пункт 15 я бы изложил в следующей редакции:

15. За нарушение ПРОДАВЦОМ обязательств, установленных п.14 настоящего договора, ПОКУПАТЕЛЬ вправе потребовать уплаты штрафа в размере 0,1 % от цены Квартиры, указанной в п. 4 настоящего договора, за каждый день просрочки передачи квартиры и (или) снятия с регистрационного учета в данной квартире, но не более 10 % от стоимости указанной квартиры.

Уточнение клиента

«Пункт 15 я бы изложил в следующей редакции: «

Странно, тут не понял: зачем мне добавлять еще одно обязательство?

По текущему варианту мне достаточно выписаться (и это уже исполнение обязательства). А Вы предлагаете добавить еще одно обязательство (передать квартиру по акту).

Если так — то покупатель может не принимать, и получать пени.

12 Ноября 2017, 20:51

Как правильно прописать в договоре, что я имею право пользоваться помещением до 25.12.2017 (на словах, покупатель согласен)? В п. 14 указано. Но я бы прописал в следующей редакции.

14. Стороны договорились, что в указанной квартире зарегистрирован и проживает XXXXXX ( ПРОДАВЕЦ) может проживать Продавец в срок до 25.12.2017, который обязуется освободить занимаемое помещение до 25.12.2017 и сняться с регистрационного учета в разумный срок. Продавец обязуется предоставить копии документов, который подтверждают снятие с учета.

Какие еще риски по договору, которые стоит учесть?

По поводу оплаты все нормально. Самое главное это.

К примеру, пени про невыписку до указанного срока?

Если к примеру, покупатель не подпишет акт приемки квартиры, будет ли считаться, что я не передал помещение и т.п.?

Нет. Договор-это сделка и всего лишь намерение. Акт -это письменный документ, подтверждающий исполнение по договору.

В целом нормальный договор купли-продажи.

На чём зацепило немножко.

Пункт 5, думаю, не очень нужен — у Вас же деньги по сделке будут заложены в банковскую ячейку, то есть, покупатель расстанется с ними до того, как документы будут поданы на государственную регистрацию. Поэтому в данном случае положения ст. 488 ГК РФ, на которую идёт ссылка в пункте, не распространяются. Но если оставите — как говорится, по голове не ударят.

По этому вопросу:

Как правильно прописать в договоре, что я имею право пользоваться помещением до 25.12.2017 (на словах, покупатель согласен)? Мы это прописали в договоре как «передача и освобождение квартиры..».

Всё прописали верно. И акт приема-передачи будете подписывать в день фактической передачи жилого помещения, то есть, в дату освобождения квартиры продавцом.

Ответственность, конечно, предусмотрена… ну, суровая)) Но покупателю так спокойнее будет. Так что пусть останется (это я про п. 15 Договора)

Так, маленькое замечание к п.10 — там небольшая ошибка, где продавца именуют во множественном числе.

  Госпошлина за развод без детей

10. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечьих банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, чтоему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. И вот фразу про «ничего не известно про кредиторов» я бы советовала изменить на

Какие еще риски по договору, которые стоит учесть?

Нет там рисков, договор составлен нормально.

К примеру, пени про невыписку до указанного срока?

остаюсь при своем мнении — сурово с финансовой ответственностью… Но как стороны решили. Можете требовать снижение финансовой ответственности, но тогда покупатель может насторожиться — а собирается ли продавец освобождать квартиру в срок?

Если к примеру, покупатель не подпишет акт приемки квартиры, будет ли считаться, что я не передал помещение и т.п.?

У Вас в договоре прямо указано в п. 13, что договор считается исполненным после

передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры по подписываемому передаточному акту после регистрации перехода права собственности Это означает, что в случае неподписания акта договор не будет исполнен именно в этой части.

Но не думаю, что покупатель не станет подписывать акт.

Но даже если предположить, что не откажется, то ответственность у покупателя не возникнет, потому что нарушение срока по передаче (освобождение квартиры уж постарайтесь в срок исполнить) будет по вине покупателя.

Поэтому исполнение договора купли-продажи в части фактической передачи путём подписания передаточного акта можно будет требовать в судебном порядке.

Но дело в том, что у продавца уже будет на руках договор с отметкой о госрегистрации права собственности, так что деньги по сделке он уже вправе получить. И получит.

Поэтому риск неподписания акта минимален, а последствия — не столь грандиозны.

В любом случае, сделку отменить уже будет практически невозможно.

В целом нормально.

Если есть возможность настоять, то в п.5 указать, что имущество находится в залоге до регистрации сделки, то лучше этим воспользоваться. Мало ли будет, например, приостановка в Россреестре или вообще отказ.

Если я выпишусь в срок — этого достаточно, чтобы эти пени не возникли?

Там конские пени. В теории, покупателю выгодно не принимать квартиру (он планирует ее сдавать), и получать такую выгодную «арендную плату», пока я буду обращаться в суд.

Ваше дело уведомить покупателя о том, что снялись с регистрации, освободили помещение и готовы его передать. если будет уклоняться, то Вы не несете ответственности.

В каком случае она будет? Если я выпишусь в срок — этого достаточно, чтобы эти пени не возникли?

Почему лучше убрать условие про акт передачи?

на мой взгляд- потому что вы его изначально подавать будете со всеми документами- это просто смысла не имеет

акт у вас должен быть сам по себе при регистрации перехода имущества

В теории, покупателю выгодно не принимать квартиру (он планирует ее сдавать), и получать такую выгодную «арендную плату», пока я буду обращаться в суд.

а это где то 3-4 месяца минимум

поэтому лучше как раз такую выгоду ему не сулить

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Стоит ли прописывать залог в договоре купли-продажи и чем это грозит продавцу?

Помогаю пожилой родственнице составить договор купли-продажи комнаты. Она находится в другом городе, рядом родственников нет. Ей необходимо продать комнату, покупатель найден. Что моя родственница, что покупатель, боятся использовать банковскую ячейку для оплаты, т.к. никогда с этим не сталкивались. Деньги покупатель планирует переводить на пенсионный счет моей родственницы после государственной регистрации права на него в МФЦ. Родственница хочет обойтись без нотариуса.

Я скачала договор на сайте Росреестра, в нем есть пункт: «право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации». Как я понимаю, если прописать данную фразу, то в случае неуплаты моя родственница не сможет вернуть себе комнату и не получит деньги. Если прописать, что право залога возникает, то какие юридические нюансы могут быть? Нужно ли дополнительно регистрировать такой договор у нотариуса или в Росреестре, платить какие-то пошлины, налоги? Какие особенности будут в этом случае в сравнении с договором без залога?

Уточнение клиента

Родственница планирует с покупателем подписать договор и переоформить в МФЦ право собственности на комнату на покупателя, оставить документы в МФЦ и сразу же пойти в покупателем в Сбербанк для того, чтобы тот положил деньги на ее пенсионный счет. После оплаты они должны вернуться в МФЦ для получения документов. Потому в договоре необходимо прописать условия так, чтобы она не осталась без денег и без комнаты. Переоформление и оплату планируют сделать в один день.

20 Ноября 2017, 03:06

Ответы юристов (2)

Если оформление будет происходить в один день, то зачем Вам залог. В моей практике мы поступали так: Покупатель переводит деньги на счет Продавца с указанием назначения платежа: Оплата по такому то договору. Это происходит через оператора, но при этом берется комиссия. После чего у Покупателя будет подтверждение оплаты договора, соответственно он без квартиры не останется, он ее уже оплатил. Возьмите копию этой квитанции Продавцу и идите в МФЦ регистрировать переход права собственности. Покупателю объясните, что если оплата происходит после сдачи документов в МФЦ, то возникает залог. Так же в случае чего деньги всегда можно вернуть, если сделка не состоится.​

Уточнение клиента

Моя родственница пенсионерка с инвалидностью, с очень плохим зрением, она не умеет пользоваться банковскими карточками, ячейками и т.п., единственный вариант- это зачисление покупателем денег в Сбербанке на счет моей родственницы в ее присутствии и получение от банка выписки с квитанцией. Покупатель тоже пенсионер, боится проводить оплату до перерегистрации права на комнату, покупает комнату для своего сына.

  Регистрация ооо в туле цена

20 Ноября 2017, 11:10

Пополнить счет можно через операциониста в сберкассе. В этом случае просто попросите реквизиты сберкнижки Вашей родственницы и произведите перевод на ее сберкнижку. Этого будет достаточно. Если покупатель положит деньги на ее счет, то у него не будет документов об оплате квартиры. Покупателю так же выгоден перевод на сберкнижку Продавца, так как в случае не оформления квартиры на Покупателя имеется возможность в два счета (правда по суду) вернуть деньги. В этом случае будут защищены и Продавец и Покупатель. Но еще раз повторюсь, если оплата после сдачи в МФЦ, то возникает залог, который потом нужно будет снимать, а это дополнительные затраты обоих сторон, в частности Продавца, так как ему необходимо снимать залог. Если Покупатель готов оплачивать снятие обременения (госпошлина за наложение обременения и его снятие) то можно идти по его пути. Все расходы связанные с залогом будет нести Покупатель, так как залог это его требование.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Есть ли обременение на квартиру при ее продаже с расчетом через банковскую ячейку?

Здравствуйте. Продаем квартиру. Покупатель имеет наличные средства, не ипотека, но расплатиться хочет через ячейку в банке. Будет ли по закону квартира находится в залоге у продавца до момента получения денег?

Ответы юристов (1)

Добрый день! Если в договоре купли-продажи не будет указано, что право залога в пользу продавца не возникает, и расчет на момент подачи документов в Росреестр не произведен, то залог будет установлен в силу закона. Поэтому при расчетах через банковскую ячейку обычно прописывается фраза в договоре, что право залога не возникает. Однако нужно очень внимательно отнестись к договору об аренде банковской ячейки и к акту на основании которого будет после регистрации перехода права собственности осуществляться доступ к ячейке, чтобы свободно забрать деньги из ячейки.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как составить договор купли-продажи квартиры с постоплатой?

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, при составлении договора купли-продажи в простой письменной форме между двумя физлицами с постоплатой, стоит ли указывать, что Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у ПРОДАВЦА на вышеуказанный земельный участок до момента полной оплаты по договору не возникает. И как лучше прописать постоплату

Ответы юристов (4)

да вы можете это написать, если не хотите регистрировать залог. тогда весь риск остается на продавце.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Виктория. Если Вы не хотите, чтобы Росреестром была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу продавца, то эту фразу стоит прописать в договоре (право залога на квартиру не возникает, конечно, а не на земельный участок). Если напишите, в какой срок производится оплата — посоветую, как лучше это сформулировать.

Уточнение клиента

Здравствуйте. срок 14 дней с момента подписания договора

09 Февраля 2017, 08:25

Виктория, Добрый день!

Да, обязательно сделайте ссылку на п. 5 ст. 488 ГК РФ в Договоре, чем конкретнее вы опишите все условия, тем легче будет доказать его нарушения.
Нет такого юридического термина «постоплата» — это сленг, в договоре никак нельзя прописать. В договоре надо прописывать оплату по факту выполнения всех условий.
В договоре укажите конкретный срок оплаты.

Покупатель обязуется выплатить Продавцу денежную сумму, указанную в пункте таком-то Договора, наличными денежными средствами не позднее 14 календарных дней с момента заключения Договора. Стороны пришли к соглашению, что залог в силу закона в пользу Продавца не возникает.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Прошу подсказать в договоре купли-продажи здания с рассрочкой оплаты указано, что продаваемое здание до его оплаты не находится в залоге у продавца. В таком случае имеет место обременение и будет ли оно регистрироваться при продаже здания в Росреестре?

Нет, эта фраза и означает отсутствие залога

И об ипотеке в силу закона, следовательно, здесь также речи не идет?

Участник программы «‎Работаю честно»

Если при покупке кредитные средства не использовались, то ипотека в силу закона не возникает.

Благодарю всех специалистов за предоставленные ответы.

Вообще то это очень странно. Продавец что, свои интересы не защищает? Даже если кредитные средства не использовались при рассрочке платежа все равно возникает ипотека в силу закона, а значит и обременение.
В наших ДКП так » С момента регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и до момента окончательной оплаты стоимости Объекта, Объект находится в залоге у Продавца в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ. Документами для снятия залога будет являться выписка с корреспондентского счета Продавца, подтверждающая поступление оплаты Покупателем стоимости Объекта, в размере и порядке, установленным разделом ___. настоящего Договора.»

Правильная формулировка в договоре купли продажи про расчеты

Уважаемые гуру, подскажите годиться ли такая формулировка в ДКП, я начинающий риэлтор потихоньку узнаю азы, наставник дал задание составить такую формулировку, главное условие , чтобы не выдали залоговое свидетельство о регистрации в пользу продавца. Если не правильно не могли бы Вы помочь мне как будет правильно.
Расчёт между СТОРОНАМИ производится в следующем порядке:

Сумма в размере 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей в день подписания настоящего Договора закладывается СТОРОНАМИ в банковскую ячейку, арендованную на имя ПОКУПАТЕЛЯ и ПРОДАВЦА по договору №6544-2015/08 от 07.08.2015 года.
СТОРОНЫ договорились о том, что до полной оплаты указанный земельный участок не находится в залоге у ПРОДАВЦА.