Как передать квартиру в залог по ипотеке

Как взять ипотеку под залог имеющейся квартиры?

Часто возникает необходимость взять ипотеку под залог имеющейся квартиры. Как правило, заемщики ипотечного кредита при покупке жилья недолго раздумывают, что предложить в залог: либо приобретаемая квартира, либо уже имеющаяся недвижимость. Ряд кредитных организаций предлагает заемщикам также нецелевое кредитование, то есть кредит под залог квартиры может быть использован по усмотрению заемщика. Кредит под залог имеющейся квартиры от обычной ипотеки отличается повышенными рисками для банков. Особенности ипотеки под залог имеющегося жилья

Обязательным условием ипотечного кредита под залог имеющегося жилья является передача заемщиком в залог уже имеющейся у него в собственности недвижимого имущества банку. В свою очередь, заемщик получает возможность использовать ломбардную ипотеку для покупки другой квартиры или для приобретения жилого дома с земельным участком, а также для приобретения таунхауса, который оформлен как квартира. Но прежде, чем взять «ломбардную» ипотеку, необходимо основательно взвесить все плюсы и минусы залога имеющегося жилья.

Преимущества и недостатки ломбардной ипотеки

Начнем с преимуществ залога «старого» жилья:

  1. В ряде банков процентные ставки по кредиту с таким залогом несколько ниже, чем при обычной ипотеке. Правда, в последнее время кредитные организации стараются нивелировать данную разницу, поэтому данное преимущество вскоре может исчезнуть
  2. Второй плюс для тех, кто планирует приобрести квартиру на первичном рынке, так как в данном случае заемщик может купить недвижимость в любой новостройке, независимо от того, аккредитован ли данный объект конкретным банком
  3. Срок кредитования до 30 лет и возможность досрочного погашения без штрафных санкций
  4. Гибкие требования к недвижимости, являющейся объектом залога, а также к самому заемщику и его доходам: гражданин РФ от 18 до 65 лет с наличием стабильного источника погашения кредита самого заемщика и его супруги/супруга
  5. Главное преимущество ипотеки под залог квартиры — нет необходимости вносить первый взнос. Некоторые банки, желая разрекламировать свой кредитный продукт, называют данный кредит «ипотекой без первоначального взноса».

Однако собственника жилья, желающего отдать ее в залог, может ожидать много подводных камней. Кредитные организации очень настороженно относятся к объектам залога вторичного рынка и далеко не всегда принимают в обеспечение такую недвижимость, что является существенным недостатком ипотеки под залог «старой» квартиры:

  1. Так ни один банк не выдаст кредит под залог объекта, который входит в программу реновации хрущевок или развития исторического центра, как и в целом под жилье, построенное более 50 лет назад
  2. Также кредиторы могут отклонить заявку, если износ здания слишком высок, имеются незаконные перепланировки или если в доме деревянные перекрытия
  3. Еще одним недостатком является ограниченная сумма займа. Необходимо иметь недвижимость определенной стоимости — на 30% выше суммы кредита
  4. Другим минусом ломбардной ипотеки являются более высокие расходы на страхование, так как в данном случае банк потребует застраховать не только предмет залога, но также жизнь и здоровье заемщика, и титул
  5. И наконец, последний недостаток: не каждый банк даст согласие на продажу залогового жилья, если заемщик решить его продать. Поэтому еще на стадии подписания договора с кредитной организацией кредитор должен узнать позицию банка по этому поводу.

Стоит отметить, что отсутствие первоначального взноса и высокие риски финансовых учреждений привели к небольшому выбору банков, которые предоставляют данный кредитный продукт. Какие требования выдвигает банк к недвижимости под залог?

Особенности ипотеки под залог имеющегося жилья

Большинство кредитных организаций выдвигают следующие условия выдачи займа под залог имеющейся в собственности квартиры:

  • Наиболее распространенные в РФ валюты: евро, доллары и рубли
  • Срок кредитования до 25 лет, в редких случаях до 30 лет
  • Возраст заемщика от 18 лет
  • Сумма займа не превышает 85% от стоимости жилья, передаваемого в залог
  • Процентная ставка до 11% в иностранной валюте и до 16% в национальной (рубли).

Также банки выдвигают определенные требования к недвижимости, которую заемщик предполагает передать в залог. Так жилье, передаваемое в залог, должно отвечать следующему набору минимальных требований:

  • Отсутствие не утвержденных перепланировок
  • Отсутствие обременений и долгов по коммунальным платежам
  • Наличие отопления, электричества и водоснабжения.

Кроме того, кредитные организации выдвигают целый ряд требований не только к самой квартире, являющейся предметом залога, но и к постройке, в которой она находится. Так, банк устанавливает такие дополнительные требования:

  • Минимальная этажность дома — 5 уровней
  • Год постройки не раньше 1950-ый
  • Строение не должно быть в аварийном состоянии, подлежать реконструкции с отселением или полному сносу.

Таким образом, несмотря на множество положительных особенностей ипотеки под залог квартиры, заемщик должен четко понимать, что в случае потери возможности погашения кредита, он рискует потерять не только «новую» недвижимость и потерять право собственности на жилье, которое он закладывает банку под ипотеку. Поэтому заемщик должен трезво оценить свое кредитоспособность на несколько лет вперед и тщательно изучить все опасности ломбардной ипотеки.

Ипотека от физического лица

Здравствуйте! Есть три физических лица: А, Б и В.

А – человек, собственник жилой квартиры в многоэтажном доме в г. Москва, который хочет продать свою квартиру Б.

Б – человек, у которого есть только часть собственных денег на покупку квартиры у А, а остальную сумму он хочет занять у B под залог будущей недвижимости.

В – человек, у которого есть деньги, он готов их занять, но ему нужны юридические гарантии, что в случае неисполнения обязательств Б, он сможет обратить квартиру в зачет долга.

Соответственно возникает вопрос оформления данной сделки и выбора способа оплаты. Как я понимаю, должен быть следующий алгоритм.

1) А и Б составляют договор купли-продажи квартиры, в нем в разделе «Источники оплаты приобретаемой квартиры» указываются источники: собственные и заемные (у В на основании договора займа).

2) Б и В заключают два договора: займа и залога. С договором займа вроде все ясно. Пишем, что заем целевой на покупку такой-то квартиры, расположенной по адресу с таким-то условным (кадастровым номером). В разделе договора «Ответственность сторон», даем среди прочего ссылку на договор залога.

А вот как быть с договором залога, который подлежит государственной регистрации? Имущество еще не в собственности. Я так понимаю, что здесь начинает свою работу закон «Об ипотеке»? Ипотека в силу закона получается? Но когда берешь кредит в банке, деньги хранятся на счете кредитора и выплачиваются продавцу только когда происходит переход права собственности к покупателю. А когда все стороны только физические лица? В просто передает деньги Б, а Б закладывает их в банковскую ячейку, до перехода ему от А права собственности? Но здесь очевидно, что для B есть риски потерять денег и имущества.

Уважаемые, юристы, подскажите, пожалуйста, как лучше оформить ипотеку от физического лица на только приобретаемое имущество?

Ответы юристов (7)

Уважаемый Андрей. В данном случае не ипотека в силу закона.

Ипотека в силу закона возникает в случае покупки квартиры или другой жилой недвижимости клиентом по ипотечному банковскому кредиту (согласно статьи 77 ФЗ «Об ипотеке»)

Согласно договора займа Заемщик берёт на себя обязательства с момента подписания договора и вплоть до момента погашения долга нести самостоятельную ответственность за надлежащее состояние и сохранность заложенного жилья. Иначе залогодержатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор и потребовать возврата своих кредитных средств.

Есть вопрос к юристу?

В силу ст.9 ФЗ «Об ипотеки»

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

Таким образом у Вас получается ипотека в силу договора.
Что касается видов оплаты, то здесь много вариантов: можно с ячейкой, как Вы предложили и подтверждением будет заключенный договор ипотеки. Можно с помощью передачи денежных средств в момент подписания договора и расписки.

Придуманная Вами схема не гарантирует защиту интересов заемщика в отношении приобретения прав на квартиру в случае невозврата заемных средств.

Покупайте квартиру в долях.

1) А и Б составляют договор купли-продажи квартиры, в нем в разделе «Источники оплаты приобретаемой квартиры» указываются источники: собственные и заемные (у В на основании договора займа).

Можно не упоминать В, потому как А не интересует, у кого Вы взяли деньги. Займ — это отношения между Б и В.

2) Б и В заключают два договора: займа и залога. С договором займа вроде все ясно. Пишем, что заем целевой на покупку такой-то квартиры, расположенной по адресу с таким-то условным (кадастровым номером). В разделе договора «Ответственность сторон», даем среди прочего ссылку на договор залога.

Подойдет, но не обязательно. Если займ и залог между одними и теми же лицами, можно не делать ссылки в обоих договорах, достаточно в договоре залога.

3) В Вашем случае, залог в силу закона — не то. Залог в силу закона у продавца, передавшего недвижимость с условием об оплате после перехода права собственности (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Поэтому очевидный вариант только один:

1) продавец соглашается на оплату после перехода права собственности. При этом, он ничего не теряет, потому как недвижимость остается у него в залоге в силу закона, и он вправе, в случае нарушения обязанности по оплате, вернуть квартиру, а не мучиться со взысканием оплаты за нее. В ячейку ничего не кладете (продавец и так обеспечен в силу закона).

2) После получения свидетельства В заключает с покупателем договоры займа и залога (ипотеки), последний — регистрируется.

Поддержу Андрея в том, что для работы предложенной схемы с ипотекой квартиры, необходимым и обязательным условием должно быть наличие права собственности на нее у заемщика.

Однако не каждый продавец будет готов продать квартиру с условием отсрочки платежа и обременением ее залогом. Зачастую, продают, чтобы тут же купить новую квартиру и у продавца просто не бывает фин. возможности ждать оплаты.

Тут спасает все-таки вариант с банковской ячейкой.

В закладывает в ячейку средства, которые занимает Б, с условием их получения А по предъявлению следующих документов:

а) договора займа между Б и В на оплату задолженности за приобретенную у А квартиру;

б) договора купли-продажи квартиры между А и Б, зарегистрированного в ФРС;

в) договора залога квартиры в пользу В, зарегистрированного в ФРС (либо выписки из ЕГРП об этом).

Далее — А и Б заключают договор купли-продажи квартиры с условием оплаты части суммы (которую Б занимает у В) после регистрации договора. А знает о том, что эти деньги заложены и именно он имеет право получить их после регистрации продажи его квартиры. Б и В при А заключают договор целевого займа на приобретение квартиры и пишут расписку. Интересы В защищены тем, что у него есть документы, подтверждающие передачу денег. Расписку можно передать А, чтобы исключить риск того, что В изменит условия выдачи денег из ячейки.

Потом А и Б регистрируют договор, Б тут же регистрирует залог в пользу В. А получает все документы, несет в банк. В потом в банке забирает расписку и документ о залоге квартиры в его пользу.

Однако не каждый продавец будет готов продать квартиру с условием отсрочки платежа и обременением ее залогом.

В моем случае, речь не идет о получении залога кем-либо, кроме продавца. Он — залогодержатель в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) (для клиента: ему как продавцу достаточно для получения статуса залогодержателя факта заключения договора с оплатой после перехода права собственности, зарегистрированного в Ростреестре, заключение отдельного договора залога ему не нужно).

  Как писать договор в займах

В закладывает в ячейку средства, которые занимает Б

«В» не займет без обеспечения. Ему нужен залог как самый лучший вид обеспечения, займет разве что небольшую сумму вперед (для обеспечения покупателем интересов продавца), но до перехода права собственности на квартиру на покупателя договор залога он не сможет зарегистрировать, потому как до этого момента существует залог продавца в силу закона.

Поэтому, считаю «В» как займодавец ничего не потеряет до заключения договора займа с одновременным залогом — он ждет, пока между «А» и «Б» заключен договор купли-продажи квартиры с оплатой после перехода права собственности («А», если он просвещен по поводу того, что может вернуть квартиру в этом случае, должно быть все равно когда оплатит «Б», тем более, что регистрация занимает лишь месяц). Впрочем, в интересах «В» и «А» можно дать«Б» в займ небольшую сумму и поместить ее в ячейку. «В» следует давать только ту сумму, в отношении которой он может поступиться интересами получения какого-либо имущества в залог. Либо дать такую небольшую сумму в залог автомобиля, например, — такой залог лучше удостоверять у нотариуса, потому как в этом случае, можно будет обратить взыскание на залог без обращения в суд.

В данном случае схемы с залогом и займом могут быть разные, но если вы продавец, то лучше заключите обычный договор купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом обязательно пропишите в договоре купли-продажи, что в случае неисполнения покупателем обязанности по полной оплате приобретаемого имущества в установленный срок, договор купли-продажи подлежит расторжению, а покупатель обязан выселиться из данного жилого помещения.

Иначе возможны проблемы.

Схема с ячейкой не самая надежная, предпочтительнее воспользоваться безотзывным аккредитивом. Стоит эта банковская услуга не так дорого.

Есть какие-то причины, по которой вы желаете осуществить оплату именно через банковскую ячейку?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Квартира под залог частному инвестору

Как правильно оформить квартиру под залог частному инвестору,чтобы имущество не улетело в неизвестном направлении? На время залога-инвестор переоформляет квартиру на себя,это возможно? Как правильно поступить? Спасибо.

Ответы юристов (5)

Прежде всего советую Вам ни при каких обстоятельствах не оформлять квартиру на инвестора т.к. тогда он сможет ею распорядиться так, как захочет.

Я Вам советую составить договор об ипотеке.

В силу ст.8 ФЗ «Об ипотеке. »

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона

Таким образом у Вас получится залог имущества, как в банке. И от Вас квартира не уйдет без суда и инвестор спокоен.

Есть вопрос к юристу?

Для целей обеспечения исполнения обязательств, квартиру можно передать в залог. Касательно залога недвижимости применяется закон «об ипотеке (залоге недвижимости)».

Сначала оформляется основное обязательство (о займе, например, или кредите). И, в обеспечение исполнения этого договора, заключается договор о залоге недвижимости.

При этом, недвижимость остается у Вас в собственности. И обратить взыскание на нее, кредитор вправе только при нарушении Вами основного обязательства, причем только через суд — в этом неоспоримое удобство.

Переоформлять на кредитора право собственности на недвижимость не следует, потому как произойдет переход к нему права распоряжения квартирой, а заем придется возвращать… Если так делать, то проще уж оформить куплю-продажу без всяких обязательств о займе.

Проще говоря, оформлять нужно ипотеку в обеспечение исполнения обязательств по инвестициям, если выдача кредита или займа обусловлена исключительно оформлением залога. Если такого требования нет, не передавайте недвижимость в залог.

Кроме того, надо учитывать, что если Вы передадите недвижимость в залог, то, несмотря на то, что она будет единственным жильем, на нее кредитор сможет обратить взыскание по долгу — ст. 446 ГПК РФ. Если не передадите квартиру в залог и она является единственным жильем, а передадите в залог какое-то другое имущество, то обратят взыскание только на заложенное, а на квартиру точно не смогут обратить взыскание в силу указанной императивной нормы об исполнительском иммунитете.

Здравствуйте, переоформлять ничего не нужно, коллеги правы.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной

Переоформление квартиры на кредитора под видом залога, является распространенной мошеннической схемой. Таким образом, были незаконно отчуждены большое количество квартир. Поэтому, как верно сказали коллеги, переоформлять квартиру не надо. Если закладывать квартиру, то и оформлять это нужно договором залога недвижимого имущества. Такой договор тоже подлежит государственной регистрации и кредитор ничего не теряет при его заключении. А вот его предложение переоформить квартиру, как раз и говорит о его неблаговидных намерениях.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке

Главным условием любого ипотечного кредита является обеспечения залоговой недвижимости. Если у заемщика есть собственное жилье или для этого можно использовать жилье родственников, то залогом по займу выступает имеющийся объект недвижимости. Если такового нет, то в качестве обеспечения оформляется приобретаемая квартира или дом.

Как взять ипотеку под залог недвижимости в Сбербанке

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке имеет еще одно название – ломбардная. По ней для взятия жилищной ссуды потребуется передать кредитору в качестве обеспечения по займу любой объект недвижимости. Он должен быть у кредитуемого или у его поручителя, созаемщика или иного лица. Ломбардная ипотека отличается от обычной только предметом обеспечения. В банке по ней предусмотрено приобретение жилья в новостройках, на вторичном рынке, т.е. иметь целевое назначение. Так же имеется вариант нецелевого займа.

Ипотека под залог имущества в Сбербанке позволяет рассчитать выгодные условия и имеет определенные преимущества:

  • клиент имеет дело с лидером жилищного кредитования;
  • при условии ломбардной ипотеки гражданин получает возможность использовать для гарантии практически любую недвижимость (с некоторыми исключениями);
  • наличие зарплатной карты обеспечивает льготы при начислении процентов.

Условия жилищного кредитования в зависимости от платежеспособности заемщика могут отличаться, но в основном носят общий характер:

  • срок максимум 30 лет;
  • минимальная процентная ставка от 11% (проценты зависят от длительности кредита, оценки залогового имущества);
  • валюта ссуды – рубли;
  • предоставляемая ссуда покрывает до 80% оценочной стоимости обеспечения.

Каждый клиент стремится получить наиболее выгодные и лояльные условия по займам

Главное требование при получении жилищного кредита – обязательное наличие обеспечения. Обязательством может выступить как покупаемое жилье, так и имеющееся в наличии у заемщика, а также земельный участок. Разрешается использовать доли в имеющейся недвижимости. Все эти виды закладов могут стать альтернативой займу с обязательным первоначальным взносом.

Многих клиентов интересует, можно ли оформить ипотеку под залог автомобиля в Сбербанке? Это возможно, но только тогда, когда требуются заемные средства на приобретение земельного участка, а также на покупку и постройку загородного дома или гаража. По этому кредитованию допускается любое залогобеспечение.

Под залог приобретаемого жилья

Чаще всего в банке оформляется классическая ипотека, где гарантией является приобретаемая недвижимость. Это самый простой способ, но здесь действуют 2 важных фактора. Клиенту не удастся избежать обязательной страховки на себя и покупаемую квартиру. Помимо этого ему придется выбирать не любое понравившееся жилье, а то, что кредитор предложит от своих партнеров-застройщиков (в случае с новостройкой). Когда жилой объект покупается на вторичном рынке, банк предъявляет жесткие требования по его состоянию. Задача кредитора – получить в обеспечение ликвидное имущество, которое можно реализовать в будущем, если возникнут проблемы по погашению ссуды.

Имеющейся квартиры

В качестве залогообеспечения может выступить квартира, таун-хаус, коттедж, гараж, дом с земельным участком или просто участок. В данном банке предусмотрен нецелевой кредит при предоставлении подобного заклада. Но не все объекты принимаются в качестве обеспечения кредита:

  • кредитор не заинтересован в домах старше 1970 года;
  • квартира, продаваемая несколько раз, вызовет опасения по поводу юридической «чистоты»;
  • ветхое состояние жилья, деревянные постройки не рассматриваются в качестве обязательства;
  • не выступит в качестве гарантии жилье, которое нельзя приватизировать;
  • не оформляется в обязательства отдельная часть жилья, которое трудно обособить (например, комната);
  • создают некоторые сложности объекты, где собственниками жилья или зарегистрированными выступают инвалиды, несовершеннолетние, военнослужащие, лица, признанные недееспособными.

Земельного участка

Ипотека под залог земельного участка не очень охотно принимается банком: она возможна только в том случае, если у кредитополучателя вовсе нет денег на первый взнос. Это объясняется достаточно просто: не вся земля является ликвидной, и реализовать земельный участок в случае задолженности бывает не так просто. Здесь играет роль множество факторов: удаленность участка от транспортной магистрали, качество почвы, наличие электричества, канализации, газификации и т.д. В первую очередь, кредитор рассматривает участки уже имеющие определенное назначение, официально определенное.

Объектом обеспечения могут выступить доли в квартире, доме или другом виде жилья. В случае, если необходимо взыскать по долгам с должника, кредитор руководствуется статьями закона о преимущественной покупке и взыскании на общую долевую недвижимость.

Первоначального взноса

Любой банк предпочитает кредитовать покупку жилья при наличии первоначального взноса. Как правило, его размер колеблется до 30% от размера заемных средств. Это является обязательным условием, кроме случаев, указанных выше. Чем больше начальный платеж, тем выгоднее процентная ставка. В качестве предоплаты клиент может предложить собственные накопления или материнский капитал. Особо рискуют заемщики, берущие в качестве предоплаты еще один кредит в других финансовых организациях.

Пакет документов для осуществления процедуры

Перед тем, как оформить заявку и взять ипотеку под залог имеющегося жилья в Сбербанке, необходимо собрать следующие документы:

  • заявление-анкета;
  • паспорт с отметкой о регистрации;
  • справка 2-НДФЛ;
  • нотариально заверенное согласие второго супруга;
  • согласие органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний;
  • выписка из домовой книги.

Оформление любого кредита предполагает подготовку пакета документов со стороны заёмщика

Помимо этого необходимо предоставить документы на залоговую недвижимость:

  • документ, свидетельствующий о праве собственности (договор купли-продажи, мены, дарения);
  • оценка жилого объекта;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • выписка из ЕГРП;
  • техпаспорт.

В целях снижения риска банк может потребовать от заемщика предоставление дополнительной документации.

Требования к заемщику

Требования банка к владельцу залогового жилья ничем не отличаются от требований по всем ипотечным кредитам. Они следующие:

  • возраст не моложе 21 года и не старше 75 лет на момент окончания выплат по кредиту;
  • не менее 6 месяцев трудового стажа на последнем месте работы;
  • обязательное привлечение созаемщиков, второй супруг автоматически становится созаемщиком;
  • положительная кредитная история.
  Смерть адвоката в москва сити

Советуем перед подачей заявки поинтересоваться своей кредитной историей: имеющиеся задолженности могут стать основным препятствием для положительного решения по кредитованию.

Плюсы подобной ипотеки очевидны:

  • ее получить намного проще, если недвижимость полностью соответствует требованиям кредитора;
  • нет никаких ограничений в выборе приобретаемого жилья, как это бывает в обычном ипотечном кредитовании, когда приходится выбирать жилье из списка банка;
  • гарантией может выступать недвижимость, как кредитополучателя, так и его родственников;
  • ипотеку могут выдать без внесения обязательного первоначального взноса;
  • ставка намного ниже, чем при других видах жилищных ссуд;
  • разнообразие программ, в которых можно участвовать при получении ссуды (наличие специальных льгот для молодых семей и зарплатных клиентов).

Из минусов ипотеки под залог недвижимости в Сбербанке следует отметить:

  • повышенные требования к залоговому жилью;
  • обязательная страховка по 3 рискам (заклада, титула, здоровья и жизни клиента), отказ от страхового пакета приводит к повышению процентной ставки;
  • выделяемая ссуда обычно составляет 70-80% стоимости залогового имущества, при этом оценка производится со значительным дисконтом, и в реальности размер ссуды может оказаться намного меньше ожидаемой;
  • банк неохотно выдает подобные займы определенной категории кредитозаемщиков (владельцам бизнеса, ИП, лицам с правом первой подписи);
  • залоговую недвижимость невозможно продать, даже в случае погашения долга.

Оформление в Сбербанке ипотеки под залог имеющегося жилья является для многих россиян реальным шансом улучшить свои жилищные условия. Единственным препятствием может стать только плохая кредитная история, а сама процедура не составит никакого труда. Необходимо собрать предписанные банком документы и определиться с видом жилищного кредитования.

Квартира в ипотеке

Прошу подсказать в решении вопроса с правом собственности на ипотечную квартиру.

Шесть лет назад приобрели с мужем квартиру в ипотеку — стали созаемщиками, право собственности на двоих, обременение — ипотека от Сбербанка.

Сейчас мы с мужем развелись, он согласен передать мне свое право собственности на квартиру. Подскажите, как это сделать?

В нотариальной конторе нас отправили в банк, в банке потребовали заново оформить ипотечный договор на мое имя, как оказалось, процедура это долгая и, что самое главное, она напрямую не приведет к смене собственника. Доля ипотечных средств на сегодняшний день составляет четверть стоимости квартиры, первоначально — около половины.

Прошу квалифицированного совета.

Заранее благодарна, Светлана.

Ответы юристов (11)

Светлана, добрый день!

Для перерегистрации доли мужа на вас — например в силу дарения потребуется согласие банка на указанное действие, так квартира находится в ипотеке. Второе осложнение — как я поняла — вы созаемщики и поэтому, я так понимаю, на стороне должника 2 лица. Просто так перевести квартиру на вас не получится. Действительно, надо или внести в действующий договор ипотеки изменение, касающееся вывода мужа из числа созаемщиков, или прекратить действующий договор и подписать новый — что и предлагает банк.

После подписания нового договора — созаемщиком станете вы. После этого — вы совместно с мужем направите в банк запрос на согласие о передаче квартиры на вас. Так как единственным должником будете вы — банк не будет препятствовать и предоставит его. Только после этого вы сможете перерегистрировать право собственности на себя.

Есть вопрос к юристу?

Без согласия банка действительно нельзя ни подарить, ни продать квартиру, если она находится под залогом у банка. Если банк не даст согласие, то пока ипотеку не погасите, то так ничего подарить и не сможете.

Если же ипотеку полностью перевести к примеру на Вас, то в этом случае с доли мужа будет снято обременение в виде залога и он сможет подарить Вам свою долю, если конечно банк на это согласится.

Пробуйте добиваться согласия банка, других вариантов здесь нет.

Статья 346 ГК РФ Пользование и распоряжение предметом залога
1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Здравствуйте! Есть два варианта.

Первый как предложили в сбербанке, но он очень затратный.

Второй это ждать снятия обременения и дарение мужем своей доли.

Также добавлю, что переход права регистрируются не в нотариальной конторе, а в Росреестре, но в вашем случае необходимо согласие залогодержателя, то есть банка на отчуждение имущества.

согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено
залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в
качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества
либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным
способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено
договором об ипотеке.

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства
и обратить взыскание на заложенное
имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Ваша ситуация может быть разрешена с согласия банка, письменного согласия супруга и при правильном оформлении передачи предмета залога. Предлагаю Вам ознакомиться с Законом «Об ипотеке», некоторые положения приведены ниже и с позицией судов.

Ст 37 п.1. Закона об ипотеке

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя (то есть банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом.

При этом сам лишь факт отсутствия в государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке
Таким правом залогодатель как собственник заложенного имущества обладает лишь с согласия залогодержателя. В то же время иные условия могут быть предусмотрены договором об ипотеке. Для соблюдения обозначенного условия при регистрации отчуждения в регистрирующий орган требуется предоставление согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом. Однако справедливости ради также отмечу, чтоп. 4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит запрета на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом залога.
Согласие, как правило, оформляется в виде отдельного документа и предоставляется в письменной форме. Однако в практике встречаются и другие формы. Так, по одному из дел суд посчитал в качестве согласия подпись покупателя на договоре купли-продажи заложенного имущества. Такой вывод был сделан в связи с тем, что покупателем и залогодержателем имущества выступало одно и то же лицо
Сделка, совершенная с нарушением описанных правил, может быть признана недействительной. При этом по одному из дел суд, исходя из толкования положений ст. ст. 37, 39 Закона об ипотеке и ст. 167 ГК РФ, пришел к выводу об оспоримости сделок по реализации залогодателем имущества, находящегося в залоге.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей только по соглашению с залогодержателем. При этом такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не указано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью (что делает такие документы необязательными для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом).
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в залогодателя порядке наследования к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.
Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными (совместными) залогодателями. Правовое значение солидарной обязанности выражено в ст. 323 ГК РФ. Так, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
В письме ФССП РФ от 23 декабря 2011 г. N 12/01-31629-АП указано, что согласно ст. 353 ГК РФ, ст. 32 Закона «О залоге» и ст. 38 Закона об ипотеке, залог сохраняет силу, если право собственности на заложенное имущество либо право хозяйственного ведения или право оперативного управления переходит от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства.
Позиция ВС РФ по данному вопросу заключается в том, что такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано в ст. 352 ГК РФ, регулирующей прекращение залога. Следовательно, переход права собственности не прекращает право залога, поскольку правопреемник залогодателя становится на его место. При этом не предусмотрено каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей из договора залога на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на имущество обременениях (см. Определение ВС РФ от 10 апреля 2007 г. N 11В07-12).
О сохранении залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу указывает также Конституционный Суд РФ в Определении от 15 апреля 2008 г. N 319-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Угадчикова Анатолия Леонтьевича на нарушение его конституционных прав статьями 302, 349 и 353 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Однако ВАС РФ считает, что правила о добросовестном приобретении имущества применяются и к приобретению заложенного движимого имущества третьим лицом, что исключает возможность обращения взыскания на добросовестно приобретенное заложенное движимое имущество, в том числе в рамках исполнительного производства (см. п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).
В связи с этим, установив факт приобретения заложенного движимого имущества третьим лицом, судебному приставу-исполнителю рекомендуется при производстве в присутствии этого
лица ареста данного имущества в целях обеспечения его сохранности разъяснять ему право обращения в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи. В случае если данное право третьим лицом не реализовано, судебный пристав-исполнитель после производства ареста данного имущества в целях обеспечения его сохранности обращается в суд с заявлением о замене стороны исполнительного производства ее правопреемником. По результатам рассмотрения соответствующего заявления судебный пристав-исполнитель либо производит замену должника-залогодателя лицом, приобретшим у него заложенное движимое имущество, либо выносит постановление об окончании исполнительного производства на основании (если судом отказано в удовлетворении заявления и отсутствует возможность обращения взыскания на иное имущество должника).
Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Нарушение данной нормы зачастую служит основанием для отмены решений судов

в большинстве случаев ипотечный договор оформляется на обоих супругов.
Это делается для того, чтобы увеличить сумму выдаваемой ссуды. Здесь
супруги выступают в роли созаемщиков и несут солидарную ответственность
по своим обязательствам согласно заключенному договору ипотеки.
Появление
совместных обязательств у супругов по договору залога, соответственно,
влечет за собой обязанность их исполнения обоими супругами. Граждане,
находящиеся в браке, до поры до времени гасят выданную им по закладной
сумму из своих зарплат, иных доходов. Но при разводе и разделе
имущества, когда супруги порой раздражены по поводу погашения
задолженности, у них могут возникнуть споры. Один будет считать, что
больше внес средств на погашения ссуды, второй может утверждать
обратное. А кто-то и вовсе захочет уйти от обязательств по залогу,
оставив все другому супругу. Ведь находясь в браке, люди часто не
задумываются о том, как они будут делить имущество, которое
приобреталось ими для их счастливой семейной жизни.
Но ипотека
является особенным видом сделки. Прекращение брака между
супругами-созаемщиками вследствие расторжения брака на такую сделку
особого влияния не оказывает. Граждане, оформившие на себя ипотеку, так
же как во время нахождения в браке, останутся созаемщиками и будут нести
перед банком солидарную ответственность по своим кредитным
обязательствам. Но в то же время взятие на себя обязательства бывшими
супругами по договору залога не означает, что они будут «повязаны»
долговыми обязательствами до осуществления последнего платежа по
закладной. Ведь один из супругов может иметь хорошо оплачиваемую работу,
которая бы позволила ему расплатиться с долгом, а другой супруг может
быть вообще неработающим либо иметь маленькую зарплату. Для решения
вопроса о разделении обязательств по закладной граждане либо должны сами
прийти к какому-то соглашению по разделению своих обязанностей, либо
произвести раздел общего имущества, нажитого в браке, через суд. При
разделе имущества будет происходить и раздел общих долгов бывших
супругов. Долги соответственно будут делиться пропорционально
присужденным в общем имуществе долям. Так, супруг, имеющий преимущества в
своих доходах, сможет быстрее расплатиться с той частью ссуды, которая
ему будет определена, и тем самым избавит себя от обязанности оплачивать
ту часть ссуды, которая достанется другому бывшему супругу.
Решение
вопроса по обязательствам, возникшим по ссуде в момент нахождения
супругов в браке, может быть еще и таким. Один из супругов при отказе
другого супруга может взять все обязательства по ипотеке на себя. При
такой ситуации супруг для получения квартиры в свою личную
собственность, то есть для того, чтобы только он мог быть ее
собственником, а другой супруг не имел бы права на нее претендовать,
должен выплатить супругу, отказавшемуся от ипотеки, соответствующую
денежную компенсацию, которая будет равна половине стоимости
выплаченного ранее долга.
Действия по переводу общих обязательств
супругов по займу одного супруга должны осуществляться с согласия всех
сторон, то есть с согласия держателя закладной и обоих супругов.
По достижении согласия о переводе общего обязательства супругов на одного
супруга, делаются соответствующие изменения в кредитном договоре. К
кредитному договору подписываются новые соглашения, оформляется новая
закладная, а старая аннулируется.

(Алимова Н.А. Раздел имущества при разводе супругов: правовые вопросы)

Добрый день! На мой взгляд, необходимо пойти по пути предложенным банком — а именно составить новый ипотечный договор и переписать закладную.

Как уже верно было отмечено ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке» предусматривает, что: имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя (то есть банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Любые действия совершенные без этого согласия могут повлечь за собой:

признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Я думаю, в наше время, с учетом того, что банки стали часто обращаться в суд с требованием о досрочном погашении обязательств, взыскания просроченной задолженности и т.п., требования о досрочном погашении ипотеки последует незамедлительно и, в случае, обращения банка в суд, последний примет его сторону.

Формально банк согласился с возможностью передачи Вам доли Вашего бывшего супруга. В том случае, если такого согласия не было Вы могли бы обратиться в суд. В, случае отказа банка от дачи согласия на перевод долга по ипотеки и перехода права собственности на квартиру на Вас, алгоритм действий следующий:

— между Вами и Вашим супругом составляется соглашение о переводе обязательств по договору ипотеки, копия высылается в банк. После чего обращаетесь в суд с требованиями: расторгнуть договор ипотеки между мужем и банком, перевести данные обязательства на новое лицо (т.е. Вас), внести изменения в закладную, заключить договор ипотеки на новых условиях.

В нотариальной конторе нас отправили в банк, в банке потребовали заново оформить ипотечный договор на мое имя, как оказалось, процедура это долгая и, что самое главное, она напрямую не приведет к смене собственника. Доля ипотечных средств на сегодняшний день составляет четверть стоимости квартиры, первоначально — около половины.
Светлана

С тем, что данная процедура не приведет к смене собственника не согласен, как только Вы получаете новый договор ипотеки в котором будет прописано, что Вы в полном объеме ее выплачиваете, а на Вас переходит обе доли — несете его в регпалату и переоформляете свидетельство о праве собственности.

в банке потребовали заново оформить ипотечный договор на мое имя, как оказалось, процедура это долгая и, что самое главное, она напрямую не приведет к смене собственника.
Светлана

Конечно, просто переоформление договора ипотеки на Вас не влечет перехода права собственности на квартиру к Вам. Для перехода собственности необходимо произвести раздел имущества, тогда основанием для перехода собственности на квартиру будет соглашение супругов о разделе имущества (которое по желанию можно нотариально удостоверить).

После заключения соглашения о разделе имущества, получения согласия банка о переходе доли к Вам, необходимо обратиться обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в Единый государственный реестр прав и получения нового свидетельства.

Соглашусь с коллегами, что лучше сделать так, как предлагает банк.

Но в судебной практике встречаются случаю, когда раздел имущества супругов, обременённый ипотекой, происходит и без согласия банка.

Один из супругов обращается в суд с заявлением о разделе имущества, в котором просит прекратить право общей совместной собственности. При этом в иске заявляются только требования о разделе имущества, тогда как требования о разделе долга по кредитному договору не выдвигаются. В связи с этим суд рассматривает и разрешает спор только в рамках заявленного иска (пункт 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Так, со ссылкой на указанную выше норму отклонен довод ответчика о том, что раздел квартиры возможен лишь с одновременным разделом солидарных обязательств по кредитному договору, при этом ни истец, ни ответчик требований о разделе таких долгов не выдвигали (Определение Кемеровского областного суда от 09.11.2011 по делу N 33-12603).
При выдвижении требований только о разделе имущества привлеченный в качестве третьего лица кредитор обычно не имеет возражений.
Выработана практика, подтверждающая удовлетворение исков о разделе ипотечного имущества супругов без получения согласия кредитора (например, решение Центрального районного суда города Хабаровска от 14.01.2013 по делу N 2-566/13).
При удовлетворении подобных исков суды руководствуются следующим.
В силу статьи 334 Гражданского кодекса РФ залогодержатель имеет преимущественное право на полное получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса РФ и статьей 38 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права, принадлежащие залогодержателю в силу ипотеки, в полном объеме сохраняются при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.
Раздел имущества супругов никак не влияет на обязанности каждого из них по обязательствам, возникшим у обоих супругов или у каждого из супругов в отдельности во время брака.
Исходя из положений статьи 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству, то есть при разделе имущества супругов каждый из супругов будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Следовательно, права кредитора в случае раздела ипотечного имущества между супругами, являющимися созаемщиками (заемщиком и поручителем) по кредитному договору, не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.
Изменения кредитного договора, а именно перевода долга, не происходит, поэтому в получении согласия, предусмотренного статьей 391 Гражданского кодекса РФ нет необходимости.
Таким образом, суды удовлетворяют иски о разделе имущества и, соответственно, выводе одного из супругов из состава залогодержателей. При этом оба супруга продолжают оставаться солидарными должниками по кредитному договору.
Для вывода супруга из состава заемщиков необходимо предпринять следующие действия.
После вступления решения суда в силу необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в Единый государственный реестр прав и получения нового свидетельства.
С указанным свидетельством, решением суда и заявлениями от обоих супругов, содержащими просьбу о переводе долга, следует обратиться к кредитору. Обычно данных документов бывает достаточно для получения согласия кредитора на перевод долга и внесения изменений в кредитный договор (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заверяет о выдаче согласия на перевод долга при наличии документов, перечисленных выше).

  Договор купли-продажи авто в королеве