Продажа недвижимости по доверенности судебная практика

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 марта 2012 г. N 33-7728 (ключевые темы: нотариус — договор купли-продажи квартиры — постановка на учет — свидетельство о праве на наследство — справки)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 марта 2012 г. N 33-7728

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Федерякиной М.А.,

судей Лукьянова И.Е., Зубковой З.В.,

при секретаре Яресько В.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Зубковой З.В. дело по кассационной жалобе представителя истца Свиридовой С.В. Кузьмина М.А. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 19 августа 2011 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Свиридовой С.В. к Давыдовой Е.В. и 3-им лицам: нотариусу города Москвы Полтавской Н.А. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (Управление Росреестра по Москве) о признании доверенностей от . 2006 года, от . 2006 года недействительными, признании договора купли-продажи квартиры от . 2006 года недействительным, признании свидетельства о государственной регистрации права от . 2006 года на имя Давыдовой Е.В. недействительным отказать, установила:

Свиридова С.В. обратилась в суд с иском к ответчику Давыдовой Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. . возврате сторон по договору в первоначальное положение, признании за истцом право собственности на спорную квартиру, мотивируя свои требования тем, что о заключенном . 2006 года с ответчиком договору купли-продажи квартиры истцу стало известно после . 2009 года, ответчик проживала в спорной квартире с ее согласия. Давыдова Е.В. предложила заключить договор ренты, уверяла, что будет ухаживать, оказывать моральную и материальную поддержку, однако в результате обмана был заключен договор купли-продажи квартиры. По первоначальному иску истец просила признать сделку недействительной по основаниям ст.ст. 177 , 178 , 179 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования и просила признать доверенность от . 2006 года, удостоверенную нотариусом г. Москвы Полтавской Н.А., зарегистрированную в реестре за N . недействительной, признать доверенность от . 2006 г., удостоверенной нотариусом г. Москвы Полтавской Н.А., зарегистрированную в реестре за N . недействительной, признать недействительным договор купли-продажи квартиры от . 2006 г., заключенный между Свиридовой С.В. и Давыдовой Е.В., признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права от . 2006 года, выданное на имя Давыдовой Е.В. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. . и признать недействительной запись о регистрации права N . применить последствия недействительности сделки, признать за истцом Свиридовой С.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. . мотивируя требования тем, что до заключения с ответчиком договора купли-продажи, истцом были на имя ответчика составлены доверенность от . 2006 года на получение документов, необходимых для предстоящего отчуждения квартиры.

. 2006 г. на имя ответчика истцом была оформлена еще одна доверенность, на право получения дубликата свидетельства о праве на наследство, а также на право зарегистрировать в ГУФРС по г. Москве договор купли-продажи квартиры и переход права собственности. По мнению истца, ответчик, совершая юридически значимые действия по сбору документов для продажи квартиры, фактически действовала в своих интересах в отношении себя лично, поскольку в течение срока действия доверенностей она приобрела право собственности на спорную квартиру, что противоречит ст. 182 ч. 3 ГК РФ.

Истец также указала, что она пожилой человек, неграмотный, является инвалидом, в силу чего ей не представлялись четко юридические особенности отличия договора купли-продажи от договора пожизненной ренты. Осуществляя нотариальные действия, нотариус ей не разъяснила права и обязанности, не предупредила о последствиях совершаемых нотариальных действий. Согласно п. . Договора сторонами спорная квартира была оценена в . руб., которые покупатель выплачивает продавцу в течение семи дней после получения зарегистрированного свидетельства о праве собственности. Договор от . 2006 года был зарегистрирован . 2006 года, однако ответчиком были нарушены существенные условия договора, т.к. оплата за проданную квартиру не произведена, передаточный акт не подписан. Как указывает истец, представленная ответчиком в подтверждение передачи денег по договору расписка и акт передачи недвижимости не могут быть признаны допустимыми доказательствами, поскольку ее подпись в них вызывает сомнение.

Истец основывает свои требования на ст. 168 ГК РФ, поскольку считает, что сделка купли-продажи квартиры не соответствует требованиям закона. Данный договор был оформлен ответчиком, которая действовала по доверенности в своих интересах, а также в связи с тем, что были нарушены существенные условия по договору, а именно не произведена оплата по договору, денежные средства не передавались.

Истец Свиридова С.В. судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, направила своего представителя по доверенности Кузьмина М.А., который заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд иск удовлетворить.

Ответчик Давыдова Е.В., представитель ответчика по доверенности адвокат Щутов А.В. в судебное заседание явились, иск не признали, просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Третьи лица нотариус г. Москвы Полтавская Н.А., Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просит представитель истца Кузьмин М.А., ссылаясь в кассационной жалобе на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судебная коллегия на основании ст. 354 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц: Управления Росреестра по г. Москве, нотариуса г. Москвы Полтавской Н.А., извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца Кузьмина М.А., ответчика Давыдову Е.В., представителя ответчика Шутова А.В., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорной является квартира, расположенная по адресу г. Москва, ул. . Квартира принадлежала истцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, удостоверенного нотариусом г. Москвы Ратиани В. . 1999 года за реестром N . зарегистрированного в КМЖ . 1999 года, о чем была сделана запись регистрации N .

. 2006 года между Свиридовой С.В. и Давыдовой Е.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Свиридова С.В. обязуется передать ответчице принадлежащую ей по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. . Указанный договор был удостоверен нотариусом г. Москвы Полтавской Н.А., зарегистрирован в реестре N . подписан сторонами, принадлежность подписей, проставленных в договоре, сторонами в судебном заседании не оспаривалась. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра г. Москвы, о чем в ЕГРП . 2006 года сделана запись регистрации N . и выдано на имя Давыдовой Е.В. свидетельство о государственной регистрации права.

Согласно отзыву нотариуса г. Москвы Полтавской Н.А., при удостоверении указанного договора, присутствовали обе стороны, подписывали данный договор лично в ее присутствии, данный договор заключался по просьбе самой Свиридовой С.В., которая вела себя адекватно, не жаловалась на плохое самочувствие, четко и без сомнений отвечала на все поставленные вопросы, лично подписывала заявление об удостоверении договора купли-продажи.

Из представленного нотариусом паспорта сделки от . 2006 года усматривается, что в заявлении с просьбой удостоверить договор купли-продажи имеется подпись Свиридовой С.В., что не отрицалось самой истицей в ходе рассмотрения дела, а также документы, представленные нотариусу: справка о содержании правоустанавливающих документов, полученная Свиридовой С.В. в ГУФРС по г. Москве . 2006 года. т.е. более чем за месяц до удостоверения сделки, справка БТИ об оценке квартиры, также полученная Свиридовой С.В. . 2006 года, справка ИФНС N . по Москве об исполнении налогоплательщиком обязанностей по уплате налогов, также полученная Свиридовой СВ. . 2006 года.

На регистрацию договора купли-продажи были представлены договор купли-продажи от . 2006 года, доверенность от . 2006 года на имя Давыдовой Е.В., которой Свиридова С.В. уполномочивала доверенное лицо, быть ее представителем во всех компетентных учреждениях и организациях г. Москвы, в том числе зарегистрировать в ГУФРС по г. Москве договор купли-продажи и переход права собственности. Представлены справка ИФНС N . по г. Москве, согласие супруга Давыдовой Е.В., экспликация и поэтажный план, выписка из домовой книги, заявление от . 2006 года о государственной регистрации права собственности от имени Свиридовой С.В., подписанное Давыдовой С.В. на основании доверенности от . 2006 года, а также заявление от . 2006 года о регистрации договора купли-продажи, подписанное Давыдовой С.В. на основании доверенности от . 2006 года, квитанции на оплату госпошлины.

. 2006 года истец на имя ответчика оформила доверенность, которая была удостоверена нотариусом Полтавской Н.А., зарегистрирована в реестре N . которой уполномочила Давыдову Е.В. быть ее представителем во всех компетентных учреждениях и организациях г. Москвы, в том числе в нотариальных конторах. МРП, ГУФРС по г. Москве, БТИ, РЭУ, ЖЭК, ДЕЗ, ЕИРЦ, ОВД, паспортном столе, ИФНС, ЕГРП. телефонном узле, других жилищно-эксплуатационных организациях, органах опеки и попечительства и др. по вопросу получения документов, необходимых для предстоящего отчуждения квартиры, находящейся по адресу г. Москва, ул. . с правом подавать от ее имени заявления, подавать и получать необходимые справки и иные документы, в том числе дубликаты, удостоверения и выписки (в том числе копию финансового лицевого счета, выписку из домовой книги, в том числе расширенную, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, выписку из ГРП, справку БТИ о стоимости, поэтажный план и экспликацию, справку об отсутствии задолженности по уплате налогов), оплачивать сборы и пошлины, расписываться за Свиридову С.В., и совершать все другие действия, связанные с выполнением указанных поручений. Данная доверенность была выдана сроком на шесть месяцев без права передоверия другим лицам.

. 2006 года истцом была оформлена на имя ответчика доверенность у нотариуса г. Москвы Полтавской Н.А., зарегистрированная в реестре N . которой Свиридова С.В. уполномочила Давыдову Е.В. быть ее представителем во всех компетентных учреждениях и организациях г. Москвы, в том числе в нотариальных конторах, МРП, ГУФРС по г. Москве, БТИ, РЭУ, ЖЭК, ДЕЗ, ЕИРЦ, ОВД, паспортном столе, ИФНС, ЕГРП, телефонном узле, других жилищно-эксплуатационных организациях, органах опеки и попечительства и др. по вопросу получения документов, необходимых для предстоящего отчуждения квартиры, находящейся по адресу г. Москва, ул. . с правом подавать от ее имени заявления, подавать и получать необходимые справки и иные документы, в том числе дубликаты, удостоверения и выписки (в том числе копию финансового лицевого счета, выписку из домовой книги, в том числе расширенную, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, выписку из ГРП, справку БТИ о стоимости, поэтажный план и экспликацию, справку об отсутствии задолженности по уплате налогов, получить дубликат свидетельства о праве на наследство по завещанию, удостоверенного Ратиани В.Ш. нотариусом г. Москвы за реестровым номером . наследственное дело N . зарегистрировать в ГУФРС по г. Москве договор купли-продажи квартиры и переход права собственности, в случае необходимости зарегистрировать ранее возникшее право, зарегистрировать дубликат свидетельства о праве на наследство по завещанию, получить зарегистрированные документы, оплачивать сборы и пошлины, расписываться за Свиридову С.В., и совершать все другие действия, связанные с выполнением указанных поручений. Данная доверенность была выдана сроком на шесть месяцев без права передоверия другим лицам.

Договор купли-продажи квартиры от . 2006 года, заключенный между Свиридовой С.В. и Давыдовой Е.В., удостоверенный нотариусом г. Москвы Полтавской Н.А., был зарегистрирован в ГУФРС по г. Москве . 2006 года, спорная квартира была передана ответчику по акту от . 2006 года, в подтверждение получения денежной суммы по договору купли-продажи от . 2006 года составлена, подписанная . 2006 года Свиридовой С.В.

Доводы истца о том, что она не подписывала акт передачи квартиры и расписку в получении денежных средств почерковедческой экспертизой, назначенной судом, подтверждены не были, экспертное учреждение представило сообщение о невозможности дать заключение по делу.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что договор купли-продажи был совершен истцом лично, представитель от имени представляемого в отношении себя лично сделок не совершал, при заключении договора и осуществлении его государственной регистрации нарушений закона не установлено.

Обе доверенности оформлены надлежащим образом, имеют подпись доверителя, удостоверены нотариусом. Подписи в них истицей не оспариваются, доверенности в установленном порядке не отзывались, намерение на выдачу данных доверенностей у истицы имелось.

Доказательств, позволяющих признать недействительными договор купли-продажи и доверенности, выданные на имя ответчика, по основаниям ст.ст. 177 , 178 , 179 ГК РФ истцом вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с которыми каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, не представлено. Сроки для предъявления иска о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, предусмотренные ч. 2 ст. 181 ГК РФ, истекли. Оспаривание истцом факта передачи денежных средств по договору купли-продажи основанием для признания договора купли-продажи недействительным не является.

  Судебно медицинская экспертиза янао

Судебная коллегия с изложенными выводами суда соглашается.

Эти выводы мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, основаны на нормах действующего законодательства.

В соответствии ср ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т.п.), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.

Доводы кассационной жалобы о том, что суд не выяснил волю сторон на заключение договора, не установил обстоятельства подписания договора состоятельными не являются, поскольку они по существу сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции, оснований для которой истцом и его представителем не указано.

Ссылка на то, что Давыдова Е.В., совершая по доверенности юридически значимые действия, нарушила положение ч. 3 ст. 182 ГК РФ также направлена на иной толкование норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст.ст. 12 , 56 и 67 ГПК РФ, а потому не может служить поводом к отмене решения.

Доводы о нарушении судом норм процессуального права при решении вопроса о предоставлении документов для производства экспертизы, о назначении дополнительной экспертизы для решения вопроса об исполнении сторонами договора купли-продажи поводом к отмене решения быть не могут.

Ссылка на неправильное применение судом срока исковой давности к требованиям по ничтожной сделке, как противоречащей положениям ч. 3 ст. 182 ГК РФ, не влечет отмену решения суда, основанного на недоказанности истцом обстоятельств, изложенных в обоснование иска.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Таким образом, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы и материалам дела не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360 , 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Преображенского районного суда г. Москвы от 19 августа 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Дата опубликования: 18 июля 2011 г.

Краснодарский краевой суд

Судья Головин А.Ю. 33-13243/11

14 июня 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

председательствующего Стрыгиной С.С.

судей Поповой С.К., Бендюк А.К.

по докладу Поповой С.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя Ишуткина Константина Петровича – Хомутовой Ларисы Анатольевны на решение Октябрьского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 12 апреля 2011 года.

Заслушав доклад судьи Поповой С.К., судебная коллегия

Ишуткин К.П. обратился в суд к Ишуткиной А.В., Абрамовой И.М. о признании недействительными доверенности и договора купли-продажи квартиры.

В обоснование исковых требований указал, что он, его бывшая жена -Ишуткина А.В. и дочь — Ишуткина М.К., являлись собственниками по доле каждый квартиры, расположенной по адресу . С **.**.**** по **.**.**** истец постоянно проживал за пределами России — в США. В этот период бывшая супруга истца стала настоятельно требовать от него согласия на продажу квартиру. Будучи несогласным с требованиями Ишуткиной А.В., поскольку квартира являлась единственным жильем, он 19.12.2007 выдал доверенность Ишуткиной А.В., оформленную в США, но недействительную на территории России. Доверенность, исполненную на русском языке, заверили уполномоченные лица США. Однако доверенность должна заверяться в консульстве РФ. В доверенности отсутствуют данные гражданского паспорта истца, так как паспорт истца был украден. О краже паспорта истец в 2007 году подавал заявление в Российское Консульство на территории США с просьбой о получении нового. По данной доверенности Ишуткина А.В. передоверила свои полномочия на осуществление сделки купли-продажи квартиры своей матери Галяс Н.В. По договору купли-продажи от **.**.**** квартира, в том числе и доля истца, была продана Абрамовой И.М. О данном обстоятельстве истцу стало известно в 2009 году. В связи с тем, что сделка осуществлена по недействительной доверенности, а также, на том основании, что истцом не получены денежные средства за проданную долю квартиры, Ишуткин К.П. просил суд признать недействительными доверенность от его имени на имя Ишуткиной А.В. от 19.12.2007, доверенность от имени Ишуткиной А.В. на имя Галяс Н.В. от 28.01.2008, договор купли-продажи квартиры от 14.02.2008, расположенной по адресу: , заключенный между Ишуткиным И.П., Ишуткиной А.В., Ишуткиной М.К. в лице представителя Галяс Н.В. и покупателем Абрамовой И.М.

Представитель Абрамовой И.М. исковые требования не признала, пояснила, что истцом не приведено доказательств в подтверждение того, что сделка по продаже квартиры совершена без его ведома. Сделка заключена на основании доверенности с правом передоверия. Абрамова И.М., приобретая спорную квартиру, не могла знать и не знала о том, что истец не давал своего согласия на продажу квартиры. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Соответственно, если доверенность на продажу квартиры была выдана еще в браке, то срок исковой давности по требованию о признании договора недействительным истек. Доверенность подписана в соответствии с действующим законодательством (ст.ст.185,187 ГК РФ), отозвана не была. Просила применить срок исковой давности в соответствии со ст.181 ГК РФ и отказать в удовлетворении иска.

Представитель Ишуткиной А.В. возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что истцом необоснованно пропущен срок исковой давности оспаривания доверенностей и сделки, так как истец знал о выданной доверенности и намерениях бывшей супруги истца о продаже квартиры. Кроме того, в ноябре 2009 года истец узнал от родителей о продаже квартиры, а в суд обратился спустя более, чем один год. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Решением Октябрьского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 12.04.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представитель Ишуткина К.П. – Хомутова Л.А. просит отменить решение суда, считая его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суд первой инстанции.

Судом установлено, что Абрамова И.М. является собственником квартиры, расположенной по адресу на основании договора купли-продажи от 14.02.2008, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указанный договор от имени продавцов — долевых собственников имущества Ишуткиной М.К., Ишуткиной А.В. и Ишуткина К.П. подписан представителем по доверенностям — Галяс Н.В.

Семье Ишуткиных указанная квартира принадлежала на праве долевой собственности (по доле каждому) на основании договора на передачу в собственность жилого помещения от **.**.**** .

При подписании договора купли-продажи квартиры от имени Ишуткиной М.К. Галяс Н.В. действовала на основании доверенности от 28.01.2008, удостоверенной нотариусом штата Нью-Йорк ФИО22 , подтвержденной и подписанной Клерком графства Кингз и также Клерком Верховного Суда Графства Кинге ФИО23 **.**.**** №24415, Апостиль заверен специальным заместителем Секретаря штата Нью Йорк ФИО24 **.**.**** №NYC-10568218А, перевод выполнен ФИО15 , удостоверен нотариусом ННО Краснодарского края ФИО16 **.**.**** , реестр №к-622, о чем указано в тексте договора. В материалах регистрационного дела имеется непосредственно текст указанной доверенности с переводом.

При подписании договора купли-продажи квартиры от имени Ишуткиной А.В. Галяс Н.В. действовала на основании доверенности от **.**.**** , удостоверенной нотариусом штата Нью-Йорк ФИО25 , подтвержденной и подписанной Клерком графства Кингз и также Клерком Верховного Суда Графства Кинге ФИО26 **.**.**** №24414, Апостиль заверен специальным заместителем Секретаря штата Нью Йорк ФИО27 **.**.**** №NYC-10568217А, перевод выполнен ФИО15 , удостоверен нотариусом ННО Краснодарского края ФИО16 **.**.**** , реестр №к-623, о чем также указано в тексте договора. В материалах регистрационного дела имеется непосредственно текст указанной доверенности с переводом.

При подписании договора купли-продажи квартиры от имени продавца Ишуткина К.П. Галяс Н.В. действовала на основании доверенности от **.**.**** , выданной Ишуткиной А.В., удостоверенной нотариусом штата Нью-Йорк ФИО28 , подтвержденной и подписанной Клерком графства Кингз и также Клерком Верховного Суда Графства Кинге ФИО29 **.**.**** №24413, Апостиль заверен специальным заместителем Секретаря штата Нью Йорк ФИО30 **.**.**** №NYC-10568216А, перевод выполнен ФИО15 , удостоверен нотариусом ННО Краснодарского края ФИО16 **.**.**** , реестр №к-525.

При этом Ишуткина А.В. выдала вышеуказанную доверенность Галяс Н.В. в порядке передоверия, на основании доверенности Ишуткина К.П. на имя Ишуткиной А.В. от **.**.**** , удостоверенной нотариусом штата Нью Йорк ФИО31 , подтвержденной и подписанной Клерком графства Кинге, а также клерком Верховного суда Графства Кинге ФИО32 **.**.**** №22019, Апостиль заверен специальным заместителем Секретаря штата Нью Иорк ФИО33 **.**.**** №NYC-10559678A, перевод выполнен ФИО15 , удостоверен нотариусом ННО Краснодарского края ФИО16 **.**.**** , реестр №к-264.

Как видно из материалов дела истцом предъявлено требование о признании недействительными доверенностей, выданных Ишуткиным К.П. на имя Ишуткиной А.В. от **.**.**** , а также Ишуткиной А.В. на имя Галяс Н.В. от **.**.**** . Также истец просил признать полностью недействительным договор купли-продажи квартиры от **.**.**** , расположенной по адресу , заключенный между продавцами Ишуткиным И.П., Ишуткиной А.В., Ишуткиной М.К. в лице представителя Галяс Н.В. и покупателем Абрамовой И.М.

Пунктом 1 ст.166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Согласно п.2 ст.154 ГК РФ доверенность на распоряжение имуществом является односторонней сделкой.

Учитывая, что брак Ишуткиных расторгнут **.**.**** , ранее возникших правоотношений, соответственно нотариальное согласие супруга на отчуждение спорной квартиры, предусмотренное п.3 ст.35 СК РФ, не требовалось.

Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашение всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В ходе рассмотрения дела истец подтвердил, что **.**.**** на территории США по просьбе Ишуткиной А.В. подписал доверенность, предусматривающую право продажи принадлежащей ему доли квартиры. Тем самым истец предоставил Ишуткиной А.В. полномочия по распоряжению своим имуществом. При этом, в тексте указанной доверенности предусмотрены право доверенного лица продать имущество за цену и на условиях по своему усмотрению с получением денежных средств, подписанием договора купли-продажи. Указанная доверенность наделила Ишуткину А.В. правом передоверия полномочий другому лицу.

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Как видно из материалов дела, истец с момента подписания доверенности **.**.**** не отозвал ее в установленном законодательством порядке.

Согласно п.1 ст.1209 ГК РФ форма сделки подчиняется праву места ее совершения. Однако сделка, совершенная за границей, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.

  Приказ на бессодержание

В соответствии со ст.59 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

Пунктом 22 «Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации», утвержденных Приказом Минюста РФ от 15.03.2000 №91, установлено, что в доверенности, удостоверяемой нотариусом в порядке статьи 59 Основ, указываются место и дата ее подписания, сведения о физических и (или) юридических лицах (и представителей, и представляемых) в соответствии с пунктом 2 настоящих Методических рекомендаций, в надлежащих случаях — занимаемая должность представителей юридических лиц, а также предоставляемые полномочия и срок действия доверенности. В доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, указываются также дата, место удостоверения и реестровый номер основной доверенности, фамилия и инициалы нотариуса, удостоверившего основную доверенность, его нотариальный округ или наименование государственной нотариальной конторы либо фамилия, инициалы и должность должностного лица, удостоверившего основную доверенность, сведения о физическом или юридическом лице, выдавшем доверенность, в соответствии с пунктом 2 настоящих Методических рекомендаций, в случае выдачи доверенности от имени юридического лица — должность лица, выдавшего доверенность; полномочия, предоставляемые основной доверенностью, и срок ее действия; полномочия, передаваемые в порядке передоверия, и срок действия доверенности в порядке передоверия. Об удостоверении доверенности в порядке передоверия нотариусом делается отметка на основной доверенности. Срок действия доверенностей обозначается прописью.

Вышеуказанные требования к содержанию нотариальной доверенности полностью соблюдены в текстах оспариваемых доверенностей.

При этом, срок действия доверенности Ишуткина К.П. на имя Ишуткиной А.В. установлен до **.**.**** с правом передоверия. Оспариваемая доверенность Ишуткиной А.В. на имя Галяс Н.В. выдана сроком действия до **.**.**** .

Таким образом, срок доверенности на имя Галяс Н.В. с правом совершения действий по распоряжению имуществом в силу закона не превышает срок **.**.**** .

Оспариваемая сделка купли-продажи совершена **.**.**** , то есть в пределах полномочий по основной доверенности. Таким образом, Галяс Н.В. являлась уполномоченным лицом на распоряжение имуществом (квартирой) от имени Ишуткина К.П.

Учитывая, что в материалах регистрационного дела по каждой доверенности представлен надлежащим образом оформленный Апостиль, оспариваемые доверенности являются действительными на территории Российской Федерации и не требовали дополнительной легализации на территории России.

Также истцом предъявлено требование о признании недействительной сделки по договору купли-продажи квартиры по основаниям отсутствия полномочий у Галяс Н.В. и Ишуткиной А.В. на распоряжение долей квартиры истца.

Судом установлено, что полномочия Галяс Н.В. и Ишуткиной А.В. на распоряжение доли квартиры истца имелись. Договор подписан от имени продавцов доверенным лицом Галяс Н.В. Однако истец не воспользовался своим правом на привлечение указанного лица в качестве соответчика по делу.

Истцом полностью оспаривается договор купли-продажи квартиры. В то время, как по договору распорядились своим имуществом не только Ишуткин К.П., но и другие долевые собственники квартиры.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Истец подтвердил, что о наличии сделки по продаже квартиры узнал в ноябре 2009 года. В суд обратился с иском 07.02.2011, что составляет более одного года с того момента, когда истец узнал о нарушении прав. Таким образом, подтверждаются доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности, предусмотренного п.2 ст.181 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Абрамова И.М., являясь добросовестным приобретателем квартиры по возмездному договору, не могла знать о наличии претензий истца к доверенным лицам. Абрамова И.М. оплатила продавцу стоимость квартиры млн. рублей.

При таких обстоятельствах исковое заявление Ишуткина К.П. является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, выслушав участвующих в деле лиц, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы нельзя признать обоснованными.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции, вынесенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Октябрьского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 12 апреля 2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Оспорить нотариальную сделку купли-продажи квартиры

Нужен адвокат оспорить нотариальную сделку? — Перейдите в «Услуги адвокатов по оспариванию сделок.

Оспаривание сделки с недвижимостью заверенной нотариусом

Нотариальную сделку можно оспорить в суде, как любую другую

Адвокат Гордон А.Э,

В России в течение ряда лет усиленно проталкивается нотариальная монополия на совершение сделок с недвижимостью. Пока удалось продавить первый: с 2016 года на территории России в нотариальной форме должны оформляться договоры при совершении сделок с долями в квартирах, с имуществом несовершеннолетних, со сделками, требующими согласия органов опеки. Эти правила плавно перекочевали в новый закон о регистрации прав на недвижимость (218-ФЗ) и продолжили свое действие с января 2017 года.

Одним из тезисов при введении обязательной нотариальной формы сделок был якобы повышенный уровень гарантий нотариальной сделки. Предполагалось, что нотариальную сделку будет запрещено оспаривать в суде. То есть, предлагалось внести в закон положения, запрещающие саму возможность оспорить удостоверенную нотариусом сделку с недвижимостью.

Между тем, тысячелетняя практика показывает, что любые сделки могут содержать пороки, в результате которых были нарушены права и собственников недвижимости и права иных лиц – не участников сделок. И универсальным способом устранить такие нарушения всегда был и остается суд.

Из личной адвокатской практики могу привести пример: при помощи махинаций нескольких нотариусов г.Москвы и Московской области незаконно из наследственного имущества пытались вывести квартиру, расположенную в центре Москвы в доме у Государственной думы РФ. Сюжет про эту квартиру периодически показывают по телевизору в качестве примера «черных риелторов». Но о непосредственном участии в деле нотариусов почему-то умалчивают. А уж оспаривание завещаний — это бестселлер в судах. Споры по завещание вы встретите ежедневно в любом суде России.

В деле о мошенничестве с квартирой у Госдумы, в суде было установлено, что в махинациях с этой квартирой участвовал не один, не два а несколько нотариусов в г.Москве и Московской области. А всего в преступную схему было вовлечено около десятка Московских и областных нотариусов.

В деле по спору о квартире, которое вел адвокат по недвижимости Гордон А.Э., недвижимость оформляли именно по нотариальным сделкам: были выявлены несколько сфальсифицированных нотариальных документов – завещание в нотариальной форме, договор купли-продажи квартиры в нотариальной форме, доверенности на оформление недвижимости. Причем, договор был заключен и удостоверен нотариусом через два месяца после смерти наследодателя.

Единственный вариант защиты прав на недвижимость в таких ситуациях – уголовное дело и гражданский суд по недвижимости. Права на квартиру восстанавливаются только через суд. А суть судебного иска в каждом случае индивидуальна — оспаривание нотариальных сделок, признание права собственности и т.д.

Основания оспаривания нотариальной сделки могут быть различными, но в подавляющем числе случаев, порок воли стороны сделки, как правило, продавца недвижимости, дарителя или завещателя. Но могут быть и другие нарушения закона при совершении сделки, которые нотариусы допускают так же, как и обыкновенные юристы.

Сами принципы оспаривания сделок с недвижимостью одинаковы, отличия в деталях конкретной ситуации и виде сделки – завещание, купля продажа или дарение.

По этому надежность и гарантии нотариально удостоверенных сделок — это миф, но наверно он кому-то нужен.

Общеизвестна типичная нотариальная сделка — завещание. Почти каждый слышал о спорах по завещаниям, а спор по завещанию, как правило это его оспаривание. Эти споры рассматривают суды и по таким спорам имеется не просто многолетняя, а многовековая судебная практика. Принципы оспаривания завещаний так же применимы при оспаривании любых сделок с недвижимостью. Кроме того, у каждого вида сделок существуют свои особенности, нарушение которых могут являться основанием для их оспаривания в суде.

Ниже рассмотрено оспаривание дарения квартиры, как примера оспаривания нотариальной сделки.

Оспаривание нотариальной сделки дарения

Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором дарения или дарственной. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли в праве собственности на недвижимость – обязательна нотариальная форма сделки.

Договор дарения предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако с июля 2013 года это правило не действует.

Не смотря на безвозмездный характер дарения для одаряемого, договор дарения двусторонний и всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.

С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч расторжения договора, отмены дарения или признания дарения недействительным. В виду безвозмездности получения недвижимости всегда есть недовольные, обделенные и тысячи лет существует вопрос: Как оспорить договор дарения (дарственную).

Безвозмездная передача недвижимости или доли недвижимости, в связи с простотой совершения и исполнения договора, а так же отсутствия встречного исполнения, ассоциируется с некими близкими, родственными отношениями сторон договора. Вместе с тем, приходится сталкиваться с ситуациями, когда дарение совершают люди в возрасте и совершают дарение единственной недвижимости совершенно посторонним лицам.

Часто именно дарение становится средством лишения людей единственного жилья. Но дарители об этом узнают спустя месяцы и годы. Тогда остается один выход — оспорить договор дарения (дарственную).

Оспорить договор дарения — значит обратиться в суд с соответствующим иском. Основной способ оспорить договор дарения — признать этот договор недействительным.

Кроме того, в отличие от купли продажи, даритель может 1) отказаться от исполнения договора дарения и 2) отменить дарение.

Завещание так же имеет отличие от купли продажи – завещание отменяется самим завещателем составлением нового завещания. А вот после открытия наследства, для оспаривания пожалуйте в суд.

Признание дарения недействительным

Признание дарения недействительным в суде возможно по тем же основаниям, что и купля продажа – по общим основаниям недействительности сделок установленным в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.

Признание сделки недействительной означает отсутствие у нее правовых последствий, то есть по недействительному дарению перехода права собственности не происходит и значит произведенная на основании такой сделки государственная регистрация собственности на нового собственника должна быть отменена.

Наиболее часто недействительность дарения доказывают ссылаясь на:

1) Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);

2) Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);

3) Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);

4) Нарушение при совершении дарения требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

5) Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

По пункту 1:

Не способность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).

При определенных обстоятельствах и навыке такой порок вполне реально доказать в суде. Ситуация опасна тем, что даритель является полностью дееспособным лицом, и только в силу каких-то обстоятельств, утрачивает волевой фактор в период совершения сделки.

Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно. Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему временного «помутнения рассудка», или в более общем виде, утраты воли дарителя, по статье 177 ГК РФ. Изменение законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников нотариальных сделок не позволяет выявить внутреннее состояние стороны сделки. В связи с чем у добросовестного приобретателя в 2017 году, как и прежде, возникают огромные риски по любой сделке с недвижимостью. А учитывая по прежнему отсутствующую базу лиц страдающих психическими заболеваниями или обращавшимися за психиатрической помощью, в сделках с недвижимостью по прежнему остаются крайне высокие риски.

  Рекламные щиты налог

Напротив, мошенники, готовясь к сделке готовятся и к предстоящему судебному спору. Готовят схему сделки или цепочки сделок, документы, участников и обеспечивают себе необходимую доказательную базу для суда по недвижимости.

Требования о возврате подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется не только на саму сделку (дарение, купля продажа или завещание) но и на необходимые сопутствующие юридические действия при совершении и исполнении сделок с недвижимостью. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подписать и подать заявление в регистрирующий орган (Росреестр), или выдать на это доверенность.

Таким образом, неспособный понимать значение своих действий не может понимать и значение подписания заявления о регистрации права, и выдачу доверенности на регистрацию.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел в подавляющем большинстве случаев решающее значение имеет заключение экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум при рассмотрении дел данной категории перед экспертами ставится вопрос: мог ли даритель (продавец, завещатель) по договору дарения на момент его заключения, и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значение своих действий и руководить ими?

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенных дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице в последствии оспорить сделки в суде, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес решение по делу. Правда в иске ей было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ посчитал, что к ситуации надлежит применить статью 177 ГК РФ — недействительность сделки лицом не способным понимать значение своих действий, и статью 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя), и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

Существующая судебная практика показывает, что при наличии существенного интереса, а недвижимость это всегда существенный интерес, суды по недвижимости ведутся по оспариванию сделок уже после смерти ее участника. В первую очередь это конечно оспаривание завещаний после смерти завещателя.

Но не отстает оспаривание после смерти и дарений и купли продажи.

По пункту 2:

Мнимые сделки (статья 170 ГК РФ).

Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Такие сделки ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «дарит» или «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически владеет и распоряжается недвижимостью прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать кто есть реальный собственник.

В чем состоит принцип доказывания противоправности мнимой сделки с недвижимостью? Цель сделки купли продажи или дарения недвижимости — передача собственности на недвижимость. В мнимой сделке эта цель, фактически, не достигается. В мнимой сделке смена собственника происходит только на бумаге.

Более изощренны мнимые сделки супругов, когда цель мнимой сделки — скрыть имущество от возможного раздела супружеского имущества. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость, или открыто оплачивает недвижимость и оформляет ее на родственников или доверенных лиц. При этом второй супруг, будучи неискушенным, не понимает действительные цели таких действий. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.

Доказывается совместная собственность на такое имущество крайне трудно и только совокупностью доказательств.

По пункту 3:

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Даритель под влиянием обмана, насилия или угрозы безвозмездно передает свое имущество в собственность другому лицу. Часто такие сделки с дарением квартиры, домов и другой недвижимости имеют место между родственниками и пожилыми собственниками недвижимости. Сделки при таких обстоятельствах – оспоримые, то есть пока не установлено судом, это действительная сделка.

По делам данной категории для признания сделки недействительной единственный путь — доказать наличие обмана, насилия, угрозы. По совокупности доказательств суд может признать сделку недействительной со ссылкой на статью 179 ГК РФ. А далее на основании статьи 302 ГК РФ появляется возможность истребовать подаренную недвижимость у добросовестного приобретателя.

По пункту 4:

Нарушение требования закона или иного правового акта при совершении сделки с недвижимостью (статья 168 ГК РФ).

Сделки с обстоятельствами нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделок с недвижимостью — оспоримые. Они действительны, пока судом не установлено иное.

В сделках с недвижимостью типичным случаем нарушения закона является продажа недвижимости не собственником. Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности дарения недвижимости, совершенного неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом. Такие ситуации часто возникают при мошенничестве с выморочными квартирами, которые мошенники продают оформив на себя собственность, или просто подделав паспорт умершего собственника.

Разрешая дело, суды должны исследовать совокупность доказательств и установить, является ли продавец (даритель, завещатель) собственником недвижимости. Участвовал ли собственник в совершении сделки, на какие правовые последствия была направлена воля собственника, выполнял ли собственник действия, подтверждающие фактическое исполнение собственником условий договора. Например, см. дело: Мосгорсуд кассационное определение от 8 декабря 2016 г. N 4г/2-12259/16.

По пункту 5:

Отсутствие согласия третьего лица на совершение сделки, если получение такого согласия установлено законом (часть 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Типичный пример таких нарушений — отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости. Такими доводами обоснована значительная часть споров по недвижимости при разделе супружеского имущества и после. Схему с успехом использую мошенники.

Но будьте внимательны, не редко возникает нарушение прав второго супруга и при добросовестном совершении сделок вследствие ошибок и недостаточной квалификации участников сделок или при регистрации сделок.

Обязательность получить согласие второго супруга на отчуждение (продажу, дарение) недвижимости установлена статьей 35 Семейного кодекса РФ. Правило относится только к общему имуществу супругов.

При установлении судом факта отчуждения недвижимости из состава супружеского имущества без согласия второго супруга риск признания дарения недействительной крайне высок.

Обстоятельством, подлежащим установлению по спорам о нарушениях при продаже совместной собственности, являются: 1) установление статуса совместной собственности на подаренную недвижимость, 2) дарение недвижимости без нотариального согласия второго супруга. Для недействительности сделки обязательным является наличие иска от второго супруга, права которого нарушены.

Срок подачи такого иска – 1 год с даты когда второй супруг узнал или должен был узнать о нарушении его права (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

Нотариальную сделку можно оспорить в суде, как любую другую

Из изложенного выше очевидно, что при должном знании и опыте удостоверенный нотариусом договор дарения может быть оспорен в суде. В таком же порядке через суд можно отменить и иные нотариальные сделки. Это происходит повсеместно и регулярно.

Срок давности недействительности дарения

Срок давности недействительности дарения зависит от оснований, по которым заявляются такие требования.

По ничтожным сделкам (мнимые, притворные и т.д.) срок давности составляет 3 года с даты начала совершения сделки.

По оспоримым сделкам — срок давности составляет 1 год.

Как оспорить нотариальную сделку с недвижимостью

Оспорить нотариальную сделку с недвижимостью эффективно, возможно только путем подачи иска в суд. При наличии мошенничества и возбуждения уголовного дела, гражданский иск может быть заявлен в рамках уголовного дела. Но мошенники совершенствуются, и часто в рамках уголовного дела защитить вашу недвижимость не удается, приходится вести судебное разбирательство отдельным производством.

Как правило исковых требований должно быть не менее двух: 1) Признать договор дарения (купли продажи, завещание) недействительным. 2) Признать право собственности на недвижимость.

В зависимости от конкретных обстоятельств исковые требования могут быть другими, например, признать наследником, признать принявшим наследство и т.д.

Не редко приходится подавать несколько исков.

В какой суд подается иск?

Исковое заявление по спорам о недвижимости подается в суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность).

Подавая иск в суд вам придется рассчитывать только на себя. Вам придется вести процесс: согласно Гражданскому процессуальному кодексу (ст.56) обязанность доказывать лежит на стороне. Суд только может помочь вам в сборе доказательств, оформив судебный запрос. Но где брать доказательства и какие – это ваша забота.

К каждому судебному заседанию вы должны готовиться. Судебное заседание, это не экспромт. Как говориться экспромт – это хорошо подготовленный экспромт.

В моем деле о квартире в центре Москвы мы в течение 1,5 лет доказывали свои права в Тверском районном суде г.Москвы, и доказали.

Помимо судебного способа оспаривания нотариальных договоров, в отдельных случаях закон позволяет расторгнуть договор во внесудебном порядке

Отмена дарения

В отличие от купли продажи, дарение может быть отменено. Отмена дарения может происходить несколькими способами, прямо установленными в Гражданском кодексе.

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости

В отличие от других сделок кодекс прямо устанавливает особые правила для договора дарения: даритель может отказаться исполнять уже заключенный договор дарения (ст. 577 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости допускается, если дарение (исполнение договора) не происходит в момент заключения договора. То есть отказ от исполнения дарения возможен, если заключенный договор будет исполняться в будущем: договор заключен, но не исполнен – недвижимость не передана в дар.

Дело в том, что принцип свободы договора позволяет с одном документе – в договоре дарения объединить и сам договор и передаточный акт, или при заключении договора дарения одновременно подписать два документа — договор дарения и передаточный акт. Тем самым одновременно с подписанием договора дарения можно говорить о его фактическом исполнении. Считается, что в таких случаях отказ от исполнения договора дарения уже не возможен.

По нашему мнению это не совсем так. Дарение недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности на имя одаряемого, для чего даритель должен подать в Росреестр соответствующее заявление.

Полагаем, отказ от исполнения договора возможен как раз в этот момент. Даритель отказывается подать (подписать) заявление на гос регистрацию перехода права собственности, что и будет свидетельствовать об отказе от исполнении договора.

Даритель может мотивировать свой отказ от исполнения договора следующим:

— изменение имущественного или семейного положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;

— одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

— одаряемый лишил дарителя жизни.

Отказ от исполнения договора дарения оформляется в той же форме, что и сам договор.

Отмена дарения недвижимости

Вторая особенность дарения – прямое установление порядка одностороннего расторжения договора дарения: исполненный договор дарения может быть расторгнут только в судебном порядке. Это правило распространяется только на дарение дорогостоящих вещей.

Отмена дарения недвижимости производится по решению суда на основании заявления дарителя при наличии обстоятельств, прямо указанных в законе ( статья 578 ГК РФ):

— если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или лишил дарителя жизни. В последнем случае заявление в суд подают наследники дарителя;

— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Расторжение договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости, как и любая другая двусторонняя сделка – это права и обязанности сторон. Расторжение договора предполагает прекращение обязательств сторон договора на будущее, начиная с момента расторжения. Таким образом, расторжение договора дарения недвижимости возможно до его исполнения, то есть до передачи недвижимости одаряемому или до государственной регистрации перехода права собственности на одаряемого.

В досудебном порядке расторжение договора дарения возможно по соглашению сторон, или в судебном порядке.

Вместе с тем, для дарения предусмотрен односторонний отказ дарителя от исполнения договора.

Вам будет интересно прочитать:

10 августа 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович