Продать квартиру пакет документов

Все документы для покупки и продажи квартиры

Каждая сделка купли-продажи уникальна. Многое зависит от контекста: типа сделки (вторичка или новостройка), юридической чистоты квартиры, состава семьи покупателя и продавца, роли, в которой вы выступаете (продавец или покупатель). Мы собрали полный список документов, которые могут понадобиться при разных обстоятельствах.

Отнеситесь к оформлению каждого документа с большим вниманием. По оценкам юристов, каждая 30-я сделка купли-продажи жилья расторгается по решению суда. Основанием зачастую служат ошибки или намеренные неточности в документах.

Ключевыми моментами в покупке / продаже квартиры являются заключение договора купли-продажи и регистрация возникновения / перехода прав собственности. Поэтому мы разделили документы на две группы. Первая группа необходима для заключения договора, вторая — для регистрации.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры во вторичке

В сделках во вторичке основная нагрузка по сбору документов ложится на собственника недвижимости. Задача покупателя — внимательно ознакомиться с пакетом документов, предоставленных продавцом.

Какие документы нужны продавцу

Мы советуем выделить на сбор документов около двух недель, поскольку некоторых выписок надо ждать несколько дней. Итак, если вы продавец, подготовьте:

  • паспорта всех собственников квартиры.
  • Для квартир, полученных в собственность после 1 июля 2016 года: выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Выписку можно получить в офисах Росреестра или кадастровой палаты, многофункциональном центре (МФЦ) или на портале Госуслуг. Срок выдачи — не более 3 дней. Стоимость — от 750 рублей.
  • Для квартир, полученных в собственность до 1 июля 2016 года, предоставляется свидетельство о государственной регистрации прав собственности.
  • Документы, объясняющие, когда и при каких обстоятельствах продавец стал собственником недвижимости: договор купли-продажи, дарения или наследования.

На заметку. Выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Оба названия верны, потому что ЕРГП является частью ЕРГН. Выписка подтверждает права собственности продавца и содержит основные кадастровые сведения о квартире.

Если продавец стал собственником до 31 января 1998 года, то есть до даты основания Росреестра, то сведений о недвижимости в базе данных ЕГРН может и не быть. В этом случае нужно заказать кадастровый паспорт в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или МФЦ. Срок выдачи документа — от 5 дней.

Дополнительные документы, которые может предоставить продавец

Эти документы могут понадобиться покупателю, чтобы удостовериться в юридической чистоте квартиры и отсутствии задолженностей:

  • выписка из домовой книги с данными лиц, зарегистрированных в квартире. Выдают в управляющей компании (УК), жилищно-эксплуатационной конторе (ЖЭК), жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), товариществе собственников жилья (ТСЖ). На руках необходимо иметь паспорт и документ-подтверждение собственности на квартиру.
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Выдают в УК, ЖЭК, ТСЖ, ЖСК, расчетном центре, обслуживающем здание.
  • Справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам на имущество. Нужна, если квартира перешла к продавцу по договору дарения или наследования. Выдают в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира приобретена в браке.
  • Разрешение органов опеки на продажу, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний.
  • Справка из неврологического или психоневрологического диспансера, удостоверяющая дееспособность продавца. Нужна, чтобы исключить риск признания сделки недействительной.

Какие документы нужны покупателю для покупки квартиры

Покупателю, в отличие от продавца, понадобится минимум документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.

Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку

Для покупки квартиры в ипотеку нужно предварительно заключить договор с банком. Перечень необходимых документов зависит от конкретного банка. ПАО Сбербанк требует:

  • выписку из ЕГРН;
  • документ-основание права собственности;
  • кадастровые сведения о квартире: кадастровый номер и кадастровую стоимость. Предоставляются в составе выписки ЕГРН или в виде кадастрового паспорта;
  • технические сведения о квартире: поэтажный план, экспликация, сведения о перепланировках. Предоставляются отдельно или в составе технического паспорта. Его давность не должна превышать 5 лет. Документ выдают в БТИ, МФЦ, на портале Госуслуг. Примерная цена — от 900 рублей, сроки выдачи — от 14 дней;
  • отчет об оценочной стоимости квартиры давностью не более 6 месяцев от даты составления. От суммы, указанной в отчете, зависит размер кредита, выдаваемого банком. Документ заказывают в оценочной компании, список рекомендуемых организаций предоставляется банком.

После проверки документов банком покупатель получает на руки закладную и кредитный договор. Эти документы понадобятся для заключения договора купли-продажи и последующей регистрации перехода прав собственности.

Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке

Если дом не сдан в эксплуатацию, то право собственности еще не возникло. Покупка происходит на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Этот договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

  • паспорт;
  • заявление на регистрацию;
  • подписанный договор ДДУ со всеми приложениями и дополнениями;
  • нотариально заверенное согласие супруга на сделку;
  • документы с описанием объекта покупки, согласованные с застройщиком;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Остальные документы предоставляются застройщиком.

Какие документы нужны для оформления права собственности

Если квартира во вторичке

Переход прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю нужно зарегистрировать в Росреестре. В Петербурге это можно сделать в МФЦ «Мои документы». В центр нужно предоставить:

  • заявление;
  • паспорта покупателя и продавца;
  • документ-основание права собственности (предоставляет продавец);
  • подписанный и нотариально заверенный договор купли-продажи;
  • квитанцию об оплате госпошлины. Сумма пошлины 2000 рублей;
  • согласие супруга на сделку, если квартира продается или покупается в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу, если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний;
  • кредитный договор и закладную, если квартира приобретается в ипотеку.

После регистрации перехода прав собственности экземпляры договора купли-продажи возвращаются продавцу и покупателю. На каждом документе Росреестр ставит штамп и гербовую печать.

Если квартира в новостройке

Для квартир в новостройках право собственности возникает после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю. В этом случае покупатель предоставляет:

  • заявление;
  • паспорт;
  • зарегистрированный договор ДДУ;
  • подписанный акт приема-передачи;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • подписанный и нотариально заверенный договор купли-продажи;
  • закладную и кредитный договор, если квартира приобретается в ипотеку.

Также требуются кадастровый и технический паспорта квартиры. Как правило, эти документы оформляет застройщик.

Каков перечень необходимых документов для продажи квартиры?

Практически все необходимые документы для продажи квартиры предоставляются со стороны продавца. Однако в целях проверки юридической чистоты необходимых для продажи квартиры документов и сведений закон разрешает покупателю лично обратиться с запросами в соответствующие органы. О каких именно бумагах идет речь и об их роли в проведении сделки купли-продажи, вы узнаете из нашей статьи.

Постепенно снижая контроль в сфере сделок с недвижимостью, государство дает их участникам инструменты для самостоятельного контролирования действий друг друга. И хотя для отчуждения жилья требуется все меньше обязательных документов, в законности сделки можно удостовериться, лишь имея полную информацию и о квартире, и о продавце.

Для того чтобы продать (или купить) жилье, необходимо совершить всего лишь два юридически значимых действия: подписать договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (или, по-простому, в Росреестре). Давайте же рассмотрим, какие документы требуется подготовить к каждому из этих действий.

Внимание — на договор

Договорные правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ. Этот акт выдвигает требования, соблюдение которых гарантирует признание договора соответствующим закону, а сделки — совершенной. Но никаких упоминаний о перечне обязательных документов для подписания договора купли-продажи недвижимости ГК РФ не выдвигает. Упрощенно говоря, покупатель (если он того хочет) может вообще подписать договор практически вслепую: без осмотра квартиры, без изучения правоустанавливающих документов — просто поверив словам продавца. Это его право и его деньги, которыми он может распоряжаться по собственному усмотрению.

Однако немного найдется желающих купить за огромную сумму «кота в мешке», который, к тому же, потом может и убежать от своего хозяина. Поэтому давайте все-таки отнесемся к проверке и составлению документов ответственно.

Если говорить о требованиях к самому договору, то он должен быть составлен в письменной форме, а также содержать описание предмета сделки, причем таким образом, чтобы его можно было бы однозначно идентифицировать. В договоре следует обозначить и цену квартиры — либо целиком, либо за единицу измерения (в последнем случае необходимо указать площадь объекта). К договору купли-продажи в обязательном порядке должен быть приложен передаточный акт или иной документ, подтверждающий выполнение продавцом обязательства по передаче квартиры покупателю.

Текст договора, отвечающий всем законодательным требованиям, можно получить у риэлтора или у юриста, если вы воспользуетесь их услугами по сопровождению сделки. «Правильный» образец договора может дать и нотариус, если по каким-либо причинам стороны решат обратиться к нему за удостоверением сделки (см. Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)? ).

Какие нужны документы для купли и продажи квартиры (примерный список при совершении сделки)

Договор договором, но здравый смысл подсказывает обеим сторонам: еще до его подписания необходимо удостовериться в том, что сделка будет законна, что не возникнут препятствия для передачи квартиры и денег, а стороны обладают необходимым для подписания договора уровнем дееспособности. Вот для этого и потребуется сбор многочисленных справок и выписок, о которых мы все наслышаны. Итак, какие документы нужны для купли-продажи квартиры?

Правоустанавливающие документы . В первую очередь стоит убедиться, что жилье действительно принадлежит продавцу и он может им свободно распоряжаться. В зависимости от того, каким образом квартира стала собственностью продавца, документом, подтверждающим его право на нее, будет: договор дарения, обмена или купли-продажи, договор передачи в собственность по приватизации, решение суда, договор инвестирования или долевого участия, свидетельство о праве на наследство.

  Приказ 805н министерства здравоохранения

На основании одной из перечисленных бумаг на владельца жилья оформляется «Свидетельство о государственной регистрации права собственности» (до 2000 года — «Свидетельство о собственности на жилище»), которое продавец также должен вам предъявить.

Еще раз напомним, что неотъемлемой частью договора купли-продажи объекта недвижимости является акт приема-передачи, поэтому в перечне документов для продажи квартиры его наличие обязательно.

Техническая документация . Представим с вами, что покупатель пришел смотреть квартиру. Что он может оценить? Планировку, вид из окна, состояние жилья, чистоту подъезда, но не площадь квартиры: без документов ее можно определить только приблизительно или же довериться словам продавца. Но знать реальную, а не примерную площадь объекта необходимо — ведь от этого зависит и цена на него.

Очень неприятным сюрпризом уже купленной квартиры может стать неузаконенная перепланировка — узнать о ней «на глаз» весьма затруднительно. Да и не всегда удобно стучаться к соседям сверху или снизу, чтобы сравнить расположение помещений.

Однако узнать точную информацию о технических данных покупаемой квартиры можно — их фиксируют специальные органы: БТИ и Кадастровая палата. По законодательным правилам на каждую квартиру оформляется технический паспорт (с 2012 года он был заменен техническим планом), в котором отображаются все характеристики объекта.

Существует и такой документ, как кадастровый паспорт — своеобразная выписка из государственного кадастра недвижимости, к которой делается приложение в виде экспликации (внутренней планировки помещений). Кадастровый паспорт выдается на основании технического паспорта. Изучив эти документы, можно понять, каковы точные размеры помещений квартиры, были ли в них проведены перепланировки и знают ли об этом контролирующие органы.

Какие документы необходимы для продажи квартиры еще?

  • Финансовая документация. В данном случае имеются в виду документы, подтверждающие отсутствие долгов по квартплате: копия финансово-лицевого счета на квартиру или справка об отсутствии у продавца задолженности. Выдается такой документ в бухгалтерии ЕИРЦ, РЭУ или ДЕЗа.
  • Выписка из домовой книги. Хотя право собственности может принадлежать единолично продавцу квартиры, но стоит все же удостовериться, не прописан ли в ней еще кто-то. Подобная информация об этом содержится в выписке из домовой книги: в ней будут поименованы все лица, зарегистрированные в продаваемой квартире. Однако понять, дееспособен ли тот или иной жилец, к сожалению, из такой справки будет невозможно. Поэтому при возникновении сомнений следует уточнить данную информацию о каждом прописанном в квартире человеке дополнительно. Помните, что в выдаче выписки из домовой книги могут отказать в случае выявления задолженности по квартплате до тех пор, пока она не будет погашена.
  • Документы, которые могут помочь выявить обременения, в том числе и скрытые. Покупаемая вами квартира может быть «проблематичной»: заложенной или арестованной, сданной в аренду, а также иметь другие ограничения, мешающие владельцу свободно распоряжаться своим имуществом. Большинство обременений недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации, без которой они не законны и не могут стать серьезным препятствием для продажи. Все обременения недвижимости заносятся в особый документ — в выписку ЕГРП, и именно из нее заинтересованное лицо может получить необходимую ему информацию.

Если же среди собственников квартиры есть несовершеннолетние или другие недееспособные граждане, то на ее продажу понадобится разрешение органов опеки и попечительства. А дадут они его только при условии предоставления указанным лицам другого жилья, взамен на продаваемое.

Обратите внимание также и на то, что продаваемая квартира может принадлежать супругам на праве совместной собственности. В таком случае один из них, являющийся титульным собственником, будет выступать в качестве продавца, а второй супруг обязательно должен дать свое согласие на проведение сделки.

Идем в Росреестр

Деятельность Росреестра регламентируется законом «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Здесь определены необходимые для продажи квартиры документы, которые предоставляются в указанный орган для регистрации перехода права собственности. В число документов, необходимых для продажи квартиры, сейчас входят:

  • заявление о госрегистрации установленного образца;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины (закон разрешает подавать его по желанию заявителя);
  • правоустанавливающий документ на квартиру (в данном случае его роль будет выполнять подписанный сторонами договор купли-продажи, а также приложенный к нему акт приема-передачи жилого объекта).

В зависимости от конкретной ситуации дополнительно могут потребоваться следующие документы для продажи квартиры:

  • нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры;
  • согласие на сделку, выданное органами опеки и попечительства (если один из собственников недееспособен).

Заявители должны явиться в Росреестр с паспортами, а если документы подаются не самостоятельно, а через представителя, у последнего должна быть доверенность.

Что необязательно в пакете документов в 2015-2016 годах?

Итак, какие документы нужны для продажи квартиры, обсудили — осталось обсудить, каких документов купля-продажа квартиры не требует. Так, еще совсем недавно при покупке квартиры человеком, состоящим в браке, требовалось нотариально заверенное согласие на сделку его супруга. После отмены государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости (с 01.03.2013) такое согласие потеряло свою актуальность: п.3 ст.35 Семейного кодекса в новых условиях «не работает». Обратите, пожалуйста, внимание, что речь идет именно о согласии на покупку, но не на продажу. Это разные ситуации, и согласие на продажу квартиры по-прежнему необходимо.

Отметим еще одну интересную ситуацию — требование предоставления кадастрового паспорта. Входит ли он в список документов для продажи квартиры? В данном случае следует руководствоваться разъяснением самого регистрирующего ведомства: госрегистрация права собственности на объект возможна только тогда, когда он поставлен на учет в соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ. В противном случае в ней будет отказано.

Таким образом, кадастровый паспорт на квартиру сегодня можно не предоставлять в регистрирующий орган, однако его сотрудники обязаны будут проверить, содержатся ли сведения о ней в государственном кадастре недвижимости.

Во избежание нарушения данного правила и превышения сотрудниками своих полномочий на сайте Росреестра имеется специальное предупреждение: обо всех случаях незаконного требования кадастрового паспорта в каком-либо территориальном управлении этой службы следует сообщать по специальному электронному адресу.

Подготовка расчетов при купле-продаже квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

На условия «утром деньги – вечером стулья» наш Покупатель, скорее всего, не согласится. Поэтому нам, как Продавцу, придется с ним договариваться о более деликатных способах расчета.

Как передавать деньги при продаже квартиры – вопрос принципиальный для обеих сторон сделки.

На предыдущих шагах Инструкции мы говорили, что принципиальные условия взаиморасчетов (наличные или безнал, порядок и условия передачи денег) мы с нашим Покупателем обговорили заранее, и прописали их в Откроется в новой вкладке.»>Договоре об авансе.

Из-за всенародной любви к наличным деньгам, подавляющее большинство расчетов в сделках купли-продажи квартир происходит именно наличным путем. Чаще всего для этого используют Откроется в новой вкладке.»>банковскую ячейку (подробнее об этом способе расчетов — см. в Глоссарии по ссылке).

Технология передачи денег через ячейку давно «обкатана» и вполне безопасна. Если не совершать глупостей. Речь идет об условиях доступа к ячейке, которые прописываются в допсоглашении к договору аренды ячейки.

Эти условия доступа к ячейке являются ключевым моментом в практике наличных денежных расчетов при подготовке сделки купли-продажи квартиры. Что для нас (Продавца) здесь наиболее важно?

Срок нашего доступа, и представляемые для доступа документы.

Так как срок нашего доступа к ячейке ограничен допсоглашением, то в наших интересах проследить, чтобы этот срок был достаточным, даже если произойдет задержка в Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки. Чем больше мы заложим запас времени для нашего доступа, тем безопаснее для нас (например, срок нашего доступа = срок регистрации + две недели на возможную задержку).

Возможно, нам придется доплатить банку за дополнительный срок аренды ячейки, но это небольшая сумма, и оно того стоит.

Что касается предоставления документов для доступа к ячейке, то здесь правило простое – не должно быть ничего лишнего!

Основное условие получения нами денег – это передача права собственности на квартиру Покупателю. Мы подтверждаем это банку, предъявляя ему свой экземпляр Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП), с гербовой печатью и штампом Откроется в новой вкладке.»>УФРС, который мы получим на руки после регистрации сделки.

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может немного отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Как вариант подтверждения передачи права собственности на квартиру (по согласованию с Покупателем и указанием этого в допсоглашении), мы можем использовать вместо своего экземпляра договора, Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на проданную квартиру. В ней после регистрации сделки будет значиться уже имя Покупателя, и банк такое подтверждение вполне устроит.

Мы также можем согласиться (если Покупатель будет настаивать) на условие нашей «выписки» из квартиры, для получения доступа к ячейке. В этом случае срок нашего доступа должен быть еще увеличен на время снятия нас с регистрационного учета.

Тогда для получения доступа к ячейке, мы предъявляем в банк, кроме ДКП (или Выписки из ЕГРН), еще и Откроется в новой вкладке.»>Выписку из Домовой книги, либо свой паспорт с соответствующим штампом о снятии с регистрационного учета (как будет указано в допсоглашении).

Никаких дополнительных документов нам включать в условия доступа не следует, иначе мы этого доступа можем вообще не получить. Например, Покупатель может предложить включить туда еще и Откроется в новой вкладке.»>Передаточный Акт. Ответ – нет. Ведь сам Покупатель, получив право собственности, может уклониться от подписания Акта (дескать, потом подпишем), а мы в этом случае лишаемся доступа к деньгам.

Иногда бывает, что в условия доступа, обозначенные в допсоглашении, включают помимо документов еще и обязательное присутствие самого Покупателя (буквально это звучит как «доступ к ячейке обеспечивается в присутствии одновременно следующих лиц – ФИО Продавец, ФИО Покупатель»).

Мы не рекомендуем этого делать, т.к. в этом случае мы снова попадаем в зависимость от адекватности нашего Покупателя (если он вовремя не придет в банк после регистрации сделки, нас без него к деньгам не допустят).

  Льготы ветеранам труда на ж д транспорте

Если наша квартира – альтернативная

В случае Откроется в новой вкладке.»>«альтернативной сделки», когда мы, продавая свою квартиру, покупаем взамен другую (см. рисунок ниже) – для нас ситуация по части взаиморасчетов даже упрощается. Если доплата нам или от нас не предусмотрена, то мы в процессе сделки денег вообще не видим (как Продавец-1 на рисунке). Деньги передаются от Покупателя сразу Продавцу-2. А наша забота в этом случае – только контроль документов покупаемой нами «альтернативной» квартиры-2.

Если доплата нам или от нас присутствует, то это сопровождается арендой дополнительной ячейки (для закладки этой самой доплаты), и отдельным допсоглашением о доступе к ней.

Если же в «альтернативной сделке» мы находимся в конце «цепочки» (т.е. мы – конечный получатель денег), а наш «юридический Покупатель» продает свою квартиру (квартиру-1 на рисунке), и взамен покупает нашу (квартиру-2), то мы подписываем допсоглашение с первым (головным) Покупателем, и вместе с ним закладываем его деньги в ячейку, из которой потом будем их забирать.

Нюансы таких денежных расчетов именно для альтернативных сделок и цепочек квартир, мы вынесли в отдельную заметку (см. ссылку ниже):

Проверить купюры на подлинность можно в самом депозитарии, во время закладки денег в ячейку. Обычно в каждом хранилище есть комната, где стоят детекторы и счетчики валют.

Можно также попросить об этом сотрудников депозитария. Кстати, те же сотрудники охотно ответят нам на вопросы по поводу аренды ячейки для проведения сделки купли-продажи квартиры, и объяснят типовые условия допсоглашения.

Удобной альтернативой расчетов через банковскую ячейку могут стать расчеты через Нотариуса. Подготавливая и заверяя Договор купли-продажи квартиры у Нотариуса, мы можем дополнительно заказать ему Откроется в новой вкладке.»>услугу депонирования денег на время регистрации сделки (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

Удобство для нас здесь в том, что Откроется в новой вкладке.»>заверенный Нотариусом договор имеет гораздо меньше шансов на задержку в регистрации (что для нас, как получателя денег, важно), а сама услуга депонирования денег у Нотариуса оформляется гораздо проще и дешевле, чем в банке.

Кроме того, Нотариус в курсе деталей сделки (в отличие от банка), а значит какие-либо проблемы с получением денег (например, вследствие задержки регистрации) – исключены.

Еще один способ получения денег за проданную квартиру – это безналичный перевод оплаты через Откроется в новой вкладке.»>аккредитив (подробнее о нем – см. по ссылке).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, деньги мы пересчитали, перещупали, перенюхали – все в порядке, купюры подлинные. Вместе с нервно икающим Покупателем запечатали их в ячейку, подписали условия доступа к ним, и пошли эти самые условия выполнять.

Какие документы обязательно нужны или могут понадобиться для продажи квартиры в 2018 году?

Продажа квартиры – для большинства граждан мероприятие ответственное и очень важное. Обычно ей предшествует определенная подготовка как морального, так и материального плана.

В нынешних условиях важно продумать каждый шаг предстоящей сделки, тщательно изучить все возможные тонкости и нюансы, выяснить, что для этого нужно предпринять.

И начать подготовку нужно с подготовки определенного пакета документов.

Причем правильно оформленная и полностью собранная документация, необходимая для продажи – едва ли не важнейший этап в сделке и залог ее успеха. А для того, чтобы в процессе продажи не возникло каких-либо трудностей, этим вопросом нужно заняться заблаговременно.

Так что же нужно собственнику, чтобы успешно продать квартиру в 2018 году?

Кто может быть продавцом квартиры?

Для начала нужно разобраться, кто же может выступать в качестве продавца жилого помещения. Право на заключение сделки по продаже жилплощади имеет только ее фактический собственник.

То есть лицо, указанное в документах на квартиру (например, в свидетельстве о праве собственности, в договоре, заключенном при ее приобретении, в документе, свидетельствующем о дарении, в свидетельстве о регистрации права на жилое помещение).

Бывает так, что непосредственный владелец квартиры собственнолично не может выступить в роли продавца или не имеет возможности присутствовать во время совершения сделки. Тогда от его имени может действовать доверенное лицо.

Но возможно это только при наличии доверенности, которую должен выдать сам собственник. Еще одно непременное условие – она должна быть обязательно заверена нотариально.

Часто при продаже квартиры возникает вопрос: а как быть, если собственником является несовершеннолетний гражданин. В этом случае если ребенку еще нет 14 лет, то все сделки за него осуществляются его родителями, опекунами или иными законными представителями.

Если подростку от 14 до 18 лет, то он имеет право сам действовать от своего лица, но только с согласия своих законных представителей.

Основной пакет документов

Существует определенный перечень документов, без которых сделку по продаже квартиры заключить невозможно или она попросту будет считаться недействительной.

Поэтому, прежде чем предпринимать какие-то действия в этом направлении необходимо узнать, что же это за документы и заранее их подготовить.

Перечень необходимых для продажи квартиры документов выглядит следующим образом:

  1. В первую очередь это документ, удостоверяющий личность собственника, если он сам является участником сделки. Если квартира продается по доверенности, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетнее лицо до 14 лет, то ему необходимо предоставить свидетельство о рождении, старше 14 лет – свидетельство о рождении и паспорт.
  2. Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом во время брачных отношений, то при ее продаже необходимо предоставить свидетельство о браке и письменное разрешение второго из супругов, заверенное у нотариуса.
  3. Документы, являющиеся подтверждением права собственности на жилплощадь и свидетельство о регистрации такого права. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения и прочие свидетельства отчуждения недвижимого имущества.
  4. Техпаспорт жилого помещения. Его давность не должна превышать 5 лет. Если документ выдавался ранее этого срока, то необходимо в службе БТИ заказать новый.
  5. Выписка из домовой книги, полученная не ранее, чем за месяц до совершения сделки.
  6. Если квартира является собственностью несовершеннолетнего, то к общему пакету документов необходимо приложить разрешение, полученное в органах опеки и попечительства. Оно служит подтверждением того, что продажа имущества ни в коей степени не нарушает права ребенка.
  7. Если сделка осуществляется уполномоченным на то лицом, то необходима нотариально заверенная доверенность и удостоверение личности продавца.
  8. Три оригинальных экземпляра договора купли-продажи. По одному экземпляру получают стороны сделки, и один остается в регистрационном органе.
  9. Если продается квартира, полученная в дар или в качестве наследства, то необходимо получить в налоговой инспекции справку, подтверждающую отсутствие долгов по налоговым взносам.

Документы, подтверждающие чистоту сделки

Убедиться в чистоте сделки по продаже квартиры можно ознакомившись всего с двумя основными документами:

  • расширенной выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество);
  • выпиской из домовой книги.

Первый документ позволяет проследить всю историю квартиры, а именно все совершаемые с ее участием сделки.

Во втором отражены все лица, проживающие в данный момент или зарегистрированные когда-либо на данной жилплощади. Из него же можно узнать, не наложен ли на квартиру какой-либо арест, ограничение или обременение.

Именно эти документы могут наиболее полно показать всю «чистоту» жилого помещения. Ведь основные трудности и подозрения в нечестности обычно вызывает история жилого помещения и проживание в нем третьих лиц.

Если за последние несколько лет квартира неоднократно перепродавалась – это не может не вызвать сомнения в правомерности всех предыдущих сделок.

Но при совершении сделки не только на эти документы нужно обращать внимание. Тщательному изучению подлежит каждый документ.

Дополнительные документы

Для успешной продажи квартиры может потребоваться ряд дополнительных документов:

  1. Если фактическим владельцем и продавцом является пожилой человек – не лишней будет справка о том, что он на момент совершения сделки полностью дееспособен. Получить ее можно в психоневрологическом диспансере по месту жительства.
  2. Если сделка совершается с участием несовершеннолетнего, то обязательна справка из органов опеки и попечительства. Она является подтверждением того, что права ребенка при этом не нарушаются.
  3. В том случае, если квартира продается гражданином, состоящим в браке, то необходимо предоставить письменное согласие второго супруга на продажу жилого помещения. Этот документ понадобится и в том случае, если брак между супругами был расторгнут. Непременным условием является заверение разрешительного документа нотариальным органом в установленном порядке. К согласию прилагается свидетельство о заключении брака или о его расторжении.
  4. Свидетельство о смерти, если супруг владельца квартиры скончался.
  5. Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то нужно получить справку о том, что при продаже права несовершеннолетнего не нарушаются.
  6. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  7. Предыдущий договор купли-продажи. Служит еще одним доказательством чистоты совершаемой сделки.

Документы для госрегистрации перехода права собственности

  1. Паспорт или иное удостоверение личности нового владельца.
  2. Документ, подтверждающий возникновение права на недвижимое имущество (договор купли-продажи).
  3. Заявление покупателя о гос. регистрации прав на жилое помещение и совершение сделок с его участием. Составляется по установленному образцу.
  4. Кадастровый паспорт объекта регистрации права собственности (если не предоставлялся ранее).
  5. Документ, подтверждающий право на недвижимость продавца, если оно не подтверждено регистрацией в ЕГРП.
  6. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрационные действия.

Продажа квартиры – процедура не обыденная и не рядовая. Чтобы не попасть в руки мошенников и не потерять как недвижимое имущество, так и денежные средства настоятельно рекомендуется не заниматься самодеятельностью, а обращаться к профессионалам.

Видео: Какие документы на квартиру потребуются для ее продажи?

В видеосюжете риэлтор объясняет, какой пакет документов от собственника потребуется при продаже квартиры.

Рассказывается, какие требования к данным документам предъявляются на практике, как их правильно оформить и получить в случае их отсутсвия.

Условия Договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

  Приказ об оплате праздничного дня образец

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для Откроется в новой вкладке.»>государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать Откроется в новой вкладке.»>УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

  1. продажа доли в квартире постороннему лицу (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  2. продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  3. продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (Откроется в новой вкладке.»>ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие Нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ.

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Участие Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет Откроется в новой вкладке.»>дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной по целому ряду причин.

Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже Откроется в новой вкладке.»>ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя.

Дополнительное удобство в том, что Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает Откроется в новой вкладке.»>срок регистрации. У Нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – Откроется в новой вкладке.»>депозит нотариуса.

Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

В практике рынка встречаются случаи (нежелательные для Покупателя), когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот Откроется в новой вкладке.»>налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).

Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать Откроется в новой вкладке.»>Нотариусу или Откроется в новой вкладке.»>специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.

Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

  1. Наименование документа.
    Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.
  2. Стороны договора.
    Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
  3. Предмет договора – квартира (Откроется в новой вкладке.»>ст. 554 ГК РФ).
    Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Откроется в новой вкладке.»>Титула).
  4. Суть договора.
    Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)
  5. Цена договора (Откроется в новой вкладке.»>ст. 555 ГК РФ).
    Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
  6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют Откроется в новой вкладке.»>право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст.558 ГК РФ).
    Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при Откроется в новой вкладке.»>альтернативных сделках).

Если права на квартиру Откроется в новой вкладке.»>ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)

Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности Откроется в новой вкладке.»>юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:

  • Когда и каким образом будут производиться Откроется в новой вкладке.»>денежные расчеты за квартиру (до подписания договора или после, до регистрации или после, через банковскую ячейку или другим способом, и т.п.);
  • Когда будет происходить фактическая (физическая) передача квартиры Покупателю, и подписание Передаточного акта;
  • В каком состоянии передается квартира (в т.ч. наличие/отсутствие серьезных дефектов). Если квартира продается с мебелью и/или дорогим ремонтом, то в договоре также перечисляются ключевые элементы этого ремонта и предметы мебели;
  • Указываются сроки физического и юридического освобождения квартиры Продавцом (в т.ч. снятие с регистрационного учета членов семьи Продавца);
  • Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру. Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
  • Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры. А если таковые обнаружатся, то он обязуется их оплатить;
  • Указывают порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления Откроется в новой вкладке.»>прав третьих лиц на квартиру, например);
  • Указывают, на каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
  • Указывают, кто несет риск «существенного изменения обстоятельств» (в соответствии со Откроется в новой вкладке.»>ст. 451 ГК РФ);
  • В договоре также указывается, кто оплачивает все расходы по сделке (в т.ч. кто оплачивает нотариальную пошлину, например);
  • Отдельными пунктами могут быть также описаны форс-мажорные обстоятельства, и другие условия, которые стороны посчитают нужным отразить в договоре.

По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.

Типовой Договор купли-продажи квартиры можно скачать в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.

Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, Откроется в новой вкладке.»>статьями 549 – 558.

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).