Основы риэлторской деятельности учебное пособие

Мобильный консультант
всегда на связи

Ответит за 30 сек, приедет на встречу через 30 мин

Наши преимущества

Профессиональные риэлторы

Наши специалисты по недвижимости проходят несколько ступеней обучения и регулярно повышают свою квалификацию. Дополнительную поддержку и контроль качества при сопровождении сделки оказывают опытные менеджеры, а также специалисты дирекции по продажам.

Все услуги по недвижимости

С 1993 года «Итака» работает на рынке вторичного жилья, аренды, загородной недвижимости, c 1995 года — на рынке нового строительства и коммерческой недвижимости. Дополнительно мы предлагаем своим клиентам помощь в подборе ипотечных программ и оценке недвижимости.

Актуальная база объектов

В нашей базе более 60 тысяч объектов недвижимости: строящиеся и готовые квартиры от надежных застройщиков, вторичные квартиры и комнаты, дома, дачи, участки, объекты коммерческой недвижимости. База обновляется ежедневно!

Услуга
Мобильный менеджер

Наши лучшие менеджеры ответят вам в течение 30 секунд

Общий телефон +7(812)740 75 93
Новостройки +7 (921) 919 79 00
Вторичная и загородная недвижимость
+7 (812) 740 75 93
Аренда +7(921) 904 39 00
перезвонить мне

Приезжайте в любой из наших офисов или назначьте встречу нашему специалисту в удобном для Вас месте!

История развития риэлторской деятельности в России

Главная > Реферат >Экономика

Кафедра экономика и управление на предприятии лесного комплекса и природопользования

по дисциплине: Экономика недвижимости

на тему: «История развития риэлторской деятельности в России»

1. История развития риэлторской деятельности…………………………… 4

2. Основные понятия риэлторской деятельности…………………………… 9

3. Лицензирование риэлторской деятельности…………………………….. 13

Список использованных источников

Риэлторская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал не только одним из наиболее значимых секторов российской экономики, но и, будучи тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. Вместе с тем правовой статус и основы функционирования риэлторских компаний и индивидуальных риэлторов имеют довольно поверхностную регламентацию.

В настоящее время регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Риэлторская деятельность (сделки с недвижимостью) — деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости — земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Осуществляется профессиональными риэлторами – агентствами недвижимости.

Риэлторы продают или покупают жилье по поручению других участников рынка недвижимости, а также реализуют недвижимость из собственных фондов.

Целью написания моей работы является раскрытие темы развития риэлторской деятельности в России. Для достижения цели мы ставим следующие задачи: рассмотреть историю развития риэлторской деятельности, основные понятия риэлторской деятельности, лицензирование риэлторской деятельности.

1. История развития риэлторской деятельности

Риэлторская деятельность – деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Для России риэлторский бизнес – явление новое, как всякая новая деятельность, он связан с высоким уровнем риска. Снизить этот риск помогает изучение опыта становление бизнеса.

Первые риэлторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появились в 1991 году после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и перехода квартир в частную собственность.

Об основных видах деятельности риэлторской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:

— совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;

— продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе;

— сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

— заключение договор купли – продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др.

Основной функцией в работе фирмы является оказание консултативно-посреднических услуг при совершение сделок с недвижимостью. Проведение сделки с недвижимостью с участием риэлторской фирмы включают следующие этапы:

1) заявка на продажу;

2) поиск покупателя;

3) проведение переговоров;

4) при достижение согласия открытия сделки;

5) сбор и проверка документов;

6) подготовка договора, согласование схемы расчетов;

7) подписание договора;

8) внесение денег (в банк, нотариусу и др.)

9) нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины;

10) государственная регистрация договора и уплата пошлины;

11) обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса);

12) закрытие сделки.

Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в риэлторскую фирму, именно этого и ждет грамотный клиент, пологая, что транзакционные издержки сделки, осуществляемые с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решение этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4-6 % к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлторской фирме услуг.

Зарубежный опыт показывает, что 70-80% от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риэлторские фирмы.

Деятельность риэлторской фирмы связана со значительными потоками клиентов, поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и для персонала. Основные требования к офису:

— близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта;

— разделение офиса на помещение для работы с клиентами и для работу персонала;

— вход в офис должен быть со стороны основной улицы;

— должны быть предусмотрены отдельные помещения для переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.д.

Чем больше видов деятельности осуществляет риэлторская фирма, тем сложнее ее организационная структура и разветвленнее управленческой (линейное, функциональное, линейно-функциональная).

По мере роста масштабов деятельности отдельные агенты, действующие в фирме, начинают собираться в специализированные группы, ориентированные на отдельные рыночные сегменты с определенной спецификой, обусловленной типом объектов, местоположением, законодательством. Например, выделяются отделы комнат, квартир, пригородной недвижимости, нежилого фонда, аренды. На основе сегментирования рынка в наиболее крупных фирмах создаются филиалы, ведущие работу в отдельных работах города. Как правило, филиалы являются линейными структурами, а функциональные службы (оформление договоров, расчеты, и др. ) располагаются в головном офисе.

Дальнейшее расширение работы риэлторской фирмы уже на основе диверсификации, связанной с освоением дополнительных видов деятельности, прямо не ориентированных на сделки с недвижимостью, приводят к появлению специализированных подразделений: страхование сделок, оценка недвижимости, ремонт недвижимости, транспортные услуги и т.д.

Крупные риэлторские фирмы дрейфуют и постепенно превращаются в конгломераты, финансово-промышленные группы, холдинги, в которых отделы и подразделения трансформируются в специализированные, в значительной степени автономные предприятия. Такой путь развития естественен, так как придает им рыночную гибкость и устойчивость, но содержит в себе опасность утраты управляемости автономными подразделениями в текущей деятельности со стороны головной компании, которая должна, превратившись в холдинговую компанию сохранить финансовое единство разнородных предприятий при их оперативной самостоятельности.

В последнее время риэлторские организации все чаще пытаются расширить деятельность за счет управления недвижимости. Однако чтобы выйти на очень консервативный рынок управления, необходимы солидные рекомендации, которые можно получить, например, через сотрудничество со специализированными компаниями, работающими в этой сфере. Все риэлторы выполняют исключительно агентские функции (например, сдача помещения в аренду), и только накопив достаточный опыт, могут перейти к выполнению управленческих функций.

В настоящее время девелопмент риэлторской фирмы направлен на создание новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе сотрудничества с инвестиционно-строительными компаниями. Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объектов недвижимости, полученных в процессе акционирования. В таком случае специалисты проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на земельный участок.

Наиболее простой и распространенной операцией является купля-продажи приватизированных квартир и комнат. Риэлторская фирма может быть связана договорами с продавцом и покупателем либо с кем то одним из них. В последнем случае одна риэлторская фирма представляет интересы продавца, а другая – интересы покупателя. При этом комиссионные распределяются на основе соответствующего договора.

Наиболее доходным и сложным направлением риэлторской деятельности является работа по расселению.

В последнее время возрастает интерес к операциям в арендном секторе. Обычно фирмы, занимающиеся арендой, не управляют недвижимостью, а сводят арендатора и арендодателя. В этом случае фирма должна проверить права арендодателя на объект, соответствие документов и личность арендатора. Квартира предается по договору, заключаемому между арендодателем и арендатором, с прилагаемой описью имущества. Стоимость услуг риэлторской организации в этом случае составляет обычно одну месячную арендную ставку по сдаваемому в аренду объекту недвижимости.

  Возврат товара после 3 ремонтов

Риэлторская деятельность регулируется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Наряду с государственным, имеет место и общественное регулирование риэлторской деятельности. Оно возникает в том случае, когда представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО) с достаточно жесткими правилами. Члены СПОО обязаны применять стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. В России существуют объединения риэлторов – гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

2. Основные понятия риэлторской деятельности

Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлторских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг.

Закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного (первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок) и вторичного (на вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу) рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

В вышеупомянутом проекте закона предложено более широкое определение риэлторской деятельности, включается в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом.

Остановимся на данных понятиях более подробно:

1) риэлторская деятельность — осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством;

2) профессиональный риэлтор — физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющее риэлторскую деятельность;

3) профессиональные участники рынка недвижимости — юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики;

4) рынок недвижимости — совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;

5) потребители риэлторских услуг — физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг.

Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой — потребители их услуг (клиенты).

Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.

Риэлтор — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Брокер по недвижимости — физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все операции, которые совершает агент по недвижимости;

2) объяснение заказчику юридических особенностей заключаемых договоров;

3) ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу объектов недвижимости;

4) получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;

5) осуществление рекламы своей деятельности;

6) хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.

Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Дилер по недвижимости — предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

К числу отдельных видов риэлторской деятельности (отдельных видов оказываемых риэлторами услуг), в частности, относятся:

1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

3. Лицензирование риэлторской деятельности

Механизм государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги.

Первоначально определение риэлторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утв. постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407.

Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.

Лицензия — разрешение на право осуществления строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на основании обследования органами надзора, а также экспертными центрами по лицензированию.

В 2002 году в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.

Вместо четкого определения понятия и признаков риэлторской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риэлторским: деятельность в качестве агента, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка.

Риэлторская организация принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией.

Риэлторская деятельность постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости. В период лицензирования риэлторской деятельности получило развитие страхование профессиональной ответственности риэлтора — добровольное, поскольку не являлось обязательным условием получения лицензии.

Для получения лицензии риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

Квалификация специалистов риэлторской организации подтверждалась в порядке, установленном Минимуществом России, согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются квалификационные аттестаты.

К аттестации допускались лица, прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлторской деятельности.

Наличие квалификационного аттестата для специалистов, которые непосредственно заключают сделки от имени организации, являлось обязательным условием осуществления риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность – деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Первые риэлторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появились в 1991 году после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и перехода квартир в частную собственность.

В рамках риэлторской деятельности осуществляются следующие основные виды сделок с недвижимостью:

— купля-продажа — переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене;
— обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях;
— дарение — добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу;
— наследование — переход собственности наследнику после смерти собственника;
— приватизация недвижимости — передача в собственность юридических или физических лиц недвижимости, находящейся в их пользовании или владении;
— аренда — передача собственности (жилья, офиса, склада и т.п.) в пользование физическому или юридическому лицу по договорной цене и на определенный срок.

Закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой — потребители их услуг (клиенты).

Механизм государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги.

Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.

  Адвокат михайлов дмитрий владимирович

Для получения лицензии риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

Список использованных источников

1. Федеральный Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

2. Федеральный Закон РФ от 14 мая 1998 г. N 2441-II «О риэлторской деятельности в Российской Федерации».

3. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407

«Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности».

4. Асаул, А. Н. «Экономика недвижимости»: учебник – Спб.: Питер, 2006 г.

5. Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник – М.: Эксмо, 2008 г.

6. Маховикова, Г.А. «Экономика недвижимости»: учебное пособие для вузов – М.: Кнорус, 2007 г.

7. Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости»: учебное пособие для вузов – М.: Эксмо, 2007 г.

Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков

Глава 6. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

6.3. Содержание и основные направления риелтерской деятельности

Риелторская деятельность деятельность юридических лиц и/или индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Первые риелторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появились в 1991 г. после принятия закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. В последние годы рынок недвижимости развивался стремительно.[98] Однако становление единой идеологии работы фирм на этом рынке было затруднено из-за отсутствия законодательной и нормативной базы.

В мировой практике существуют различные направления деятельности риелторов: брокерская, агентская, деятельность в качестве поверенного и дилера, посредническая и торговая. Новыми для российских условий являются девелоперская и редевелоперская деятельность, управление недвижимостью, информационные технологии, юридическое сопровождение объектов недвижимости. Основным из перечисленных видов считают брокерскую деятельность, осуществляемую за счет и в интересах конкретных лиц и связанную с изменением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости, подлежащие регистрации в соответствии с законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Брокеры выполняют следующие основные услуги:

— консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

— подбор и организацию показов объектов недвижимости;

— сбор и подготовку документов, необходимых для осуществления сделки;

— оценку планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;

— содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки;

— документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Для сделок, подлежащих государственной регистрации, в состав брокерских услуг входит регистрация сделки перехода прав на объект недвижимости.

Соглашение о поиске квартиры, как правило, заключается на срок от месяца до полугода. За это время агентство обязуется предоставить покупателю определенное число вариантов для просмотра, обычно 4…8 (как правило, этого достаточно, чтобы определиться с выбором). Покупатель вносит в компанию от 200 до 1 тыс. дол. (если цена квартиры высока, то и больше). После завершения сделки аванс вычитается из комиссионных. Подбор и организация показов объектов недвижимости осуществляются в соответствии с письменной заявкой заинтересованного лица – правоприобретателя. Количество подбираемых вариантов и порядок их показов определяются в договоре. Все предлагаемые объекты недвижимости должны иметь описание, дающее наиболее полное представления о них. При этом риелторская организация письменно информирует заинтересованных лиц об известных недостатках объектов недвижимости. Некоторые компании заключают поисковый договор (300 дол.), когда подбирается подходящий вариант, с клиентом заключают еще один договор (уже как с покупателем), в котором в том числе оговариваются комиссионные (4…5 % от стоимости жилья).

В России агентства недвижимости строят свою работу «под продавца», хотя во всем мире уже давно ориентируются в первую очередь на покупателя. Поэтому операторы рынка уверены, что поисковые договоры должны широко внедряться в практику работы с клиентами.

Перечень документов, необходимых для осуществления сделки, и порядок их получения утверждает риелторская организация. Документы может готовить риелторская организация на основании доверенности, выданной заинтересованным лицом.

При оценке планируемой сделки на предмет ее оспоримости риелторская организация определяет круг лиц, обладающих правами на объект недвижимости (сособственники, залогодержатели и др.), а также круг лиц, возникновение прав которых на объект имеет вероятностный характер.

В последнее время риелторские организации все чаще пытаются расширить деятельность за счет управления недвижимостью. Однако, чтобы выйти на очень консервативный рынок управления, необходимы солидные рекомендации, которые можно получить, например, через сотрудничество со специализированными компаниями, работающими в этой сфере. На первых порах риелторы выполняют чисто агентские функции (сдача помещения в аренду) и, только накопив достаточный опыт, переходят к выполнению управленческих функций.[99]

Выступая в качестве специалиста по информационным технологиям, риелторская организация предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки, консультационные, услуги по оформлению документов, а также по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам. В настоящее время данная функция риелторских организаций проявляется при создании в регионах России механизмов обмена информацией между фирмами, так называемых мультилистинговых систем. Главная ее идея состоит в следующем: фирмы, представляющие интересы продавца, помещают в единую базу данных все предлагаемые к продаже или сдающиеся в аренду объекты недвижимости. Если предложением заинтересовался клиент другой компании, риелторы должны поделить комиссионные. При этом сокращается размер премиальных, но возрастает скорость реализации объекта.

Риелторская деятельность чаще всего проявляется при операциях с жилыми и коммерческими объектами недвижимости, земельными участками, а также связанных с инвестиционной деятельностью.

В последнее время возрастает интерес к операциям в арендном секторе. Обычно фирмы, занимающиеся арендой жилья, не являются управляющими жилой недвижимостью, а лишь сводят арендатора и арендодателя. В этом случае стоимость услуг риелторской организации составляет обычно одну месячную арендную ставку по сдаваемому в аренду объекту.

Подавляющее большинство риелторских операций с жильем – это разнообразные варианты обмена, на языке профессиональных участников рынка, – альтернативы.[100] Обмен проводится через куплю-продажу объектов недвижимости. Это связано с тем, что возможность подобрать необходимые объекты среди выставленных на продажу значительно выше вероятности совпадения требований сторон при простом натуральном обмене.

Расселение коммунальных квартир[101] является наиболее значимым в социальном плане, наиболее доходным и наиболее сложным направлением риелторской деятельности. Обычно стоимость услуг фирмы по расселению квартиры составляет 6…12 % от рыночной цены объекта.

В связи с приближающимся окончанием бесплатной приватизации возобновились услуги риелторских фирм по приватизации жилья.

Напомним, что широко распространенные услуги по оценке недвижимости, согласно нормативным документам, риелторской деятельностью не являются.

Основные этапы технологии оказания риелторских услуг (рис. 6.2) отражают типичную схему отношений между риелторской организацией и заинтересованным лицом.

Рис. 6.2. Технология оказания риелторских услуг

Таким образом, содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг. Заказчик должен четко определить содержание и результат предоставляемой услуги. Недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риелторской услуги может привести к потере потребителей.

В соответствии с концепцией развития риелторских организаций часть из них открывают филиалы не только в пределах одного города или региона, но и в других регионах, другая часть считает целесообразным развитие новых направлений деятельности.

Сторонники создания фирменных сетей исходят из того, что клиенту должно быть удобно добираться до офиса: не ехать через весь город, а получить услуги (или хотя бы их часть) поблизости.

Противники этого подхода, которых немало, уверены, что невозможно обеспечить одинаковое качество услуг в центральном офисе, где сосредоточены все сопровождающие службы (диспетчерская, юридическая, нотариат) и на удаленных точках.

Вместе с тем в деятельности риелторских организаций четко прослеживается тенденция выделения отдельных направлений деятельности: ипотека, ВИП-клиент, консультирование и пр. Риелторская услуга становится все более сложной, возникает необходимость разделить общий поток граждан. К примеру, особого подхода требуют покупатели и арендаторы дорогого жилья. Для них риелторские организации выделяют отдельных сотрудников, оборудование и офисы.

Все реже встречаются универсальные специалисты, которые занимаются и городскими квартирами, и загородными домами, и подбором жилья в аренду.

В последнее время агентства недвижимости переходят на принципиально новую схему работы со своими агентами: риелторы станут заключать с фирмой договор как предприниматель без образования юридического лица. Агентство недвижимости будет предоставлять клиентскую базу и размещать рекламу. Эти структурные изменения способствуют цивилизации рынка.

[98] По данным различных независимых источников, на начало 1996 г. в Санкт-Петербурге на рынке недвижимости работало около 250 специализированных фирм, в 2006 г. – более 600 риелторских фирм.

[99] Таким путем шла риелторская фирма «Бекар» (Санкт-Петербург).

[100] Соотношение чистых продаж и альтернативных сделок на вторичном рынке Москвы в 2006 г. составило 80 : 20.

[101] Центральные районы Санкт-Петербурга застроены в основном зданиями XVIII–XIX вв. После 1917 г. большие «барские» квартиры площадью 100…300 м 2 были заселены семьями с рабочих окраин и из деревень. Каждая семья обычно получала одну комнату из 8…10, имевшихся в квартире, в результате образовались коммунальные квартиры. В настоящее время в центральных районах города около 70 % жилого фонда – коммунальные квартиры.

  Муравленко адвокат

Он-лайн обучение риэлторов с нуля в интернет — школе Елены Моштаковой

Курсы риэлторов по обучению начинающих риэлторов существуют уже 7 лет, более 1600 человек обучились и все остались друзьями, коллегами по всей России и даже в странах СНГ. Я рада, что обучаются не только будущие риэлторы, но и простые люди, которые хотят разобраться в понятии Недвижимость и со всеми процессами, которые происходят вокруг нее.

Обучение риэлторов на моем сайте проходит в трех направлениях:

ПЕРВОЕ – это БЕСПЛАТНОЕ в виде статей, аудио и видео уроков, которые выкладываются на этом сайте на общее обозрение. Но многолетний опыт показывает, что бесплатная информация — это очень хорошо, но этого не достаточно для совершенствования своего профессионализма.

Успешность в любой профессии можно достичь только огромным желанием этого успеха, целеустремленностью и, конечно, уровнем подготовки. Риэлторское дело не такое уж легкое, как многим кажется, а с развитием рынка недвижимости и доступностью любой информации в интернете возрастает конкуренция среди риэлторов. Со временем, многие начинающие риэлторы начинают понимать, что абсолютной бесплатности все равно не бывает, денежные затраты неизбежны на рекламные объявления, на визитки, на телефонные переговоры, на компьютеры, транспортные расходы и так далее.

Самое бесценное вложение, которое никто не отнимет, которое всегда окупится во много раз – это в себя любимого, в свои знания, в свое образование!

Информация которая представлена в виде статей на этом сайте- это актуальное учебное пособие для самообучения имеющая практическое значение, но практикующие риэлторы подтвердят, что этого недостаточно, это НЕ заменит живого общения, возможности задавать вопросы, разбираться в трудных ситуациях. Ведь никому не секрет, что теория это одно, а практика у нас на местных уровнях – это другое.

ВТОРОЕ – онлайн обучение в интернет-школе на авторских курсах Елены Моштаковой.

Обучение он-лайн на курсах риэлторов помогает обучаться не выходя из дома, экономить свое время и транспортные расходы. Это обучением для тех, кто намерен серьезно заняться риэлторской деятельностью, работать в агентстве недвижимости или самостоятельно риэлтором — индивидуальным предпринимателем.

Я предлагаю вам пройти он-лайн обучение на моих курсах риэлторов и получить Свидетельство о прохождении обучения на курсах Елены Моштаковой от НОУ Институт недвижимости в Санкт-Петербурге, Невский пр.87/2, которое даст вам право сдать экзамен и получить квалификационное Свидетельство Агента или Брокера.

Путь в профессию – практика + теория, затем повышение квалификации.

Он-лайн обучение на моих курсах риэлторов – это теоретическое обучение совместно с практикой, так как я становлюсь вашим наставником на время обучения и после него тоже, пока вы не будите уверены в своих силах.

С программой обучения можно ознакомиться здесь.

Формат обучения на курсах риэлторов:

  1. Запись предоставляется. Затем после прослушивания урока живое общение по скайпу , ответы на вопросы, разбор конкретных ситуаций. Запись живого общения по скайпу НЕ предоставляется, так как будем говорить о фишках и вещах, о которых не говорят вслух.
  2. Индивидуальные консультации в любое время
  3. Предоставляются образцы документов, авторские наработки, печатные материалы
  4. Выполнение домашнего задания

Всего 16 уроков 2 раза в неделю, в основном в вечернее время, расписание уточняется на первом организационном занятии.

Каждый урок записан в формате слайды +голос, продолжительность урока от 1 до 2,4 часа. В закрытой группе в скайпе выкладываются записи, а также образцы документов, договоров для скачивания.

Какой результат получают учащиеся?

  1. Конкретная рабочая информация в формате теория +практика+ документы
  2. Экспертиза документов, консультации и рекомендации по вашим сделкам
  3. Готовые технологии и пошаговые инструкции по проведению различных видов риэлторских сделок
  4. Возможность получения ответов на самые срочные вопросы по текущим сделкам
  5. Консультации в любое время суток
  6. Получение наставника-менеджера по вашим сделкам до момента становления на ноги как специалиста, то есть до результата, до нескольких успешных сделок
  7. Возможность получения опыта других риэлторов из разных регионов России и СНГ
  8. Возможность налаживания контактов для совместных междугородних сделок
  9. Возможность общения с коллегами и единомышленниками
  10. Получение Свидетельства об окончании авторского курса Елены Викторовны Моштаковой от НОУ Институт Недвижимости Санкт-Петербурга
  11. Ответы на вопросы тестов и получение Свидетельства «Специалист по недвижимости -Агент» от НОУ Институт недвижимости Санкт-Петербурга
  12. Ответы на вопросы тестов и получение Свидетельства «Специалист по недвижимости -Брокер» от НОУ Институт недвижимости Санкт-Петербург по программе «Брокерская деятельность на рынке недвижимости в качестве повышения квалификации. ( Это по желанию за отдельную плату)

Стоимость курса 25 000 рублей (двадцать пять тысяч). Ваши действия- вам надо подать заявку на мою почту [email protected] «Прошу зачислить меня в группу обучения он-лайн» и вы получите руководство на дальнейшие действия и Анкету.

ТРЕТЬЕ – приобретение записи отдельных конкретных тем в Магазине « Обучение риэлторов».

12 книг для современных риэлторов

Книги – источник полезной информации, незаменимый помощник во многих сферах. Не стала исключением и специальность риэлтора.

На сегодняшний день наша система образования не готовит специалистов по направлению «риэлтор», поэтому для получения знаний, умений и навыков приходится использовать различные «подручные» средства.

Кто-то отдает предпочтение методу проб и ошибок на практике, кто-то – посещение профильных форумов и сайтов. Даже, если вы выбрали оба эти варианта, не стоит сбрасывать со счетов книги.

Что читать риэлтору?

Деятельность риэлторов на современном рынке недвижимости довольно разнообразна:

  • поиск вариантов с просмотром большого количества недвижимости;
  • реклама объектов;
  • изучение требований покупателей;
  • проведение консультаций;
  • обсуждение условий сделки и прочее.

Поэтому и книги для специалистов довольно разнообразны.

Книги для новичков в профессии

Если вы только-только начинаете продвигаться в профессии, то следующие книги смогут дать вам общие знания и некоторые практические советы.

Наш клиент – продавец квартиры. Михаил Гороховский

Михаил Гороховский – вице-президент компании «БЭСТ-недвижимость», «акула» риэлторского бизнеса. В своей книге автор рассказал о приемах работы с клиентом, подсказал нестандартные решения и выходы из затруднительных ситуаций.

Риэлторское дело. Под редакцией Александра Романенко

В книге отображены все стороны рабочего процесса риэлтора и описаны возникающие проблемные ситуации при покупке-продаже недвижимости. Помимо констатации проблем, автор предлагает и варианты их решений.

Как стать миллионером, продавая недвижимость. Гари Келлер

На страницах изложен бесценный опыт успешных американских агентов по недвижимости, достигших заметных результатов на своем поприще. Никакой скучной теории, только рекомендации и практические советы, которые будут полезны для улучшения результатов по привлечению клиентов. Нестандартные приемы общения с клиентом работают не только за океаном.

Как стать успешным агентом по недвижимости для «чайников». Дирк Зеллер

Как и во всех подобных книгах для начинающих здесь кратко и доходчиво изложены основы риэлторской деятельности – основы маркетинга, навыки правильного ведения продаж, правила общения с клиентом и многое другое. Именно в этой книге специалист расставляет по полочкам все непонятные термины и схемы работ риэлтора.

Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху. Галина Парусова

Как и предыдущая книга, это пособие в каждой своей главе (шаге) отобразит одну из сторон риэлторской деятельности. Пройдя их один за одним, ваши шансы на успех заметно возрастут. Узнайте больше об эффективной рекламе своих услуг, психологических основах работы с людьми и получите дельные советы о профессии в общем.

Двенадцать аксиом риэлтора. Григорий Апресов

Это философский взгляд изнутри на риэлторскую деятельность. Автор показывает собственное виденье некоторых организационных, этико-эстетических и прочих рабочих нюансов действующего агентства недвижимости «Сарушен». Книга будет полезна тем, кто хочет не просто механически выполнять свою работу, но и прочувствовать ее.

Желаем удачи! Или в помощь начинающему риэлтору. Елена Валеева

Книгу можно назвать настольной для новичков. В ней тщательно описаны методы показа недвижимости, а также представлены варианты ведения переговоров, которые чаще других приводят к успеху. Они пригодятся для тех, кто хочет развить свой навык общения с клиентами.

Книги для опытных специалистов

Для тех, кто уже имеет опыт в риэлторском деле, следует присмотреться к следующим книгам. В них уже достаточно много терминологии и техник, которые известны профессионалам.

Недвижимость. Как ее рекламировать. Александр Назайкин

Книга повествует об одной из главных стороны деятельности риэлтора – рекламе недвижимости. Автор описывает все этапы: от сбора данных до разработки рекламного сообщения.

Как продать квартиру выгодно. Анна Моисеева, Сергей Тихоненко

Книга посвящена проблемам предпродажной подготовки недвижимости для максимальной выгоды риэлтора. От составления объявления до общения с продавцом после просмотра покупателями квартиры.

Учебник успешного риэлтора. Александр Санкин

Книга состоит из мотивационных рекомендаций и советов, которые на практике способны многократно повысить количество проведенных сделок. Издание пригодится тем, кто хочет улучшить результаты своей работы или чувствует, что стоит на месте.

Анализ рынка недвижимости для профессионалов. Геннадий Стерник, Сергей Стерник

В этой фундаментальной работе доходчиво расписаны особенности функционирования рынка недвижимости (закономерности, анализ, прогнозирование и прочее). Книга будет полезна тем, что объясняет какая именно недвижимость может возрасти или упасть в цене.

Управление недвижимостью. Валерий Иванов, Олег Хан

Изложенная в книге информация позволяет понять современные методики управления недвижимостью. Что, в свою очередь, увеличивает эффективность ее использования.

Таким образом, улучшить профессиональные навыки и стать более успешным риэлтором можно не только постоянно практикуясь, но и изучая специализированную литературу.