Налоговая декларация при продаже доли квартиры

Примеры заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры

В данном разделе мы приведем примеры заполнения декларации 3-НДФЛ за 2016 год для различных ситуаций при продаже недвижимости. Все образцы заполнения доступны для скачивания в формате .pdf.

Вы также можете заполнить декларацию 3-НДФЛ прямо на нашем сайте за 15-20 минут, отвечая на простые вопросы: Заполнить 3-НДФЛ онлайн.

Пример заполнения 3-НДФЛ: вычет по расходам (нет налога)

Описание примера: В 2018 году Иванов И.И. продал Петрову А.А. квартиру за 2 000 000 руб., которой владел менее трех лет (с 2016 года). У Иванова И.И. имеются документы, подтверждающие расходы на приобретение данной квартиры в размере 2 500 000 руб. Соответственно, он сможет уменьшить налогооблагаемый доход с продажи квартиры на данную сумму, и ему не придется платить налог.

Пример заполнения 3-НДФЛ: вычет по расходам (есть налог)

Описание примера: В 2018 году Сидоров Г.М. продал Сергееву С.В. квартиру за 5 000 000 руб., которой владел менее трех лет (с 2016 года). У Сидорова Г.М. имеются документы, подтверждающие расходы на приобретение данной квартиры в размере 4 200 000 руб. Соответственно, Сидоров Г.М. сможет уменьшить налогооблагаемый доход от продажи этой квартиры на данную сумму и налог, который ему будет необходимо уплатить, составит (5 000 000 — 4 200 000) x 13% = 104 тыс.руб.

Пример заполнения 3-НДФЛ: стандартный вычет

Описание примера: В 2018 году Васильева А.А. продала квартиру Михайлову А.С. за 2 400 000 руб., которой владела менее трех лет (с 2016 года). Она решила воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 000 000 руб. для уменьшения налогооблагаемого дохода от продажи квартиры. Соответственно, Васильевой А.А. нужно будет уплатить налог в размере (2 400 000 – 1 000 000) x 13% = 182 000 руб.

Пример заполнения 3-НДФЛ: стандартный вычет (долевая собственность)

Описание примера: В 2018 году Петров П.П. продал 1/2 долю квартиры Некрасову В.В. за 2 000 000 руб. (цена доли), которой владел менее трех лет (с 2017 года). Он решил использовать стандартный вычет в размере 1 000 000 руб. Однако, продавая имущество, находящееся в долевой собственности, имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. делится пропорционально доли, то есть Петров П.П. сможет уменьшить налогооблагаемый доход на 500 000 руб. (1 000 000 / 2). Соответственно, ему нужно будет уплатить налог в размере (2 000 000 – 500 000) x 13% = 195 000 руб.

Пример заполнения 3-НДФЛ: взаимозачет вычетом при покупке нового жилья

Описание примера: В 2018 году Удалов В.Н. продал квартиру Степанову К.А. за 3 000 000 руб., которой владел менее трех лет (с 2017 года), а также приобрел в этом же году другую квартиру за 4 500 000 руб. У Удалова В.Н. не сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение первой квартиры, поэтому он решил воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 000 000 руб. и имущественным вычетом на покупку второй квартиры в размере 2 000 000 руб. Соответственно, произойдет взаимозачет, и Удалову У.У. не нужно будет платить налог с дохода, полученного от продажи первой квартиры (3 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 0).

Пример заполнения 3-НДФЛ: доход от продажи рассчитан по кадастровой стоимости

Описание примера: В феврале 2017 года Зорина Г.В. купила квартиру и продала ее в октябре 2017 года Любимову П.П. за 2 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 000 000 рублей. Так как квартира была приобретена после 01.01.2016 года и цена ее продажи по договору менее 70% кадастровой стоимости, сумма налогооблагаемого дохода Зориной Г.В. равна 3 500 000 руб. (70% х 5 000 000). У Зориной Г.В. сохранились документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры в размере 2 000 000 руб. Соответственно, она сможет уменьшить доход от продажи квартиры на данную сумму расходов и налог, который ей необходимо будет уплатить, составит (3 500 000 – 2 000 000) х 13% = 195 000 руб.

Вычет при продаже доли в имуществе

В случае продажи имущества, например, квартиры, которая была в собственности у гражданина менее трех лет, необходимо представить налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу НДФЛ будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, но не превышающей в целом 1 млн руб.

Какой размер вычета будет в случае продажи не имущества, а доли в нем?

Существует два варианта расчета суммы подоходного налога:

1) Первый вариант. Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи ими своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый гражданин выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн. руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Основание – письмо ФНС России от 02.11.2012 г. № ЕД-4-3/[email protected] «По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц».

2) Второй вариант. Если, например, семья из трех человек продает квартиру как единый объект недвижимости по одному договору продажи, то каждый из собственников обязан будет подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет. При этом сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми собственниками пропорционально размеру их долей.

Рассмотрим такой пример, брат и сестра владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности, для брата размер доли составлял ¼, а для сестры ¾.

Квартира была продана за 4,5 млн. рублей. Какую сумму налога заплатит каждый из собственников, если документов на покупку жилья у брата с сестрой не сохранилось?

Каждый из собственников в нашем примере вправе уменьшить свой доход на имущественный вычет.

Расчет НДФЛ для брата: 4 500 000 / 4 (это сумма дохода) — 1 000 000 / 4 (это сумма вычета) = 1 125 000 — 250 000 = 875 000 рублей.

875 000 х 13% = 113 750 рублей — это сумма подоходного налога.

Расчет для сестры: 4 500 000 х ¾ (это сумма дохода) — 1 000 000 х ¾ (это сумма вычета) = 3 375 000 — 750 000 = 2 625 000 рублей.

2 625 000 х 13% = 341 250 рублей — это сумма подоходного налога.

Вычет и общая долевая (общая совместная) собственность

При продаже имущества, которое находилось у гражданина в общей долевой собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Если мы имеем случай общей совместной собственности, то вычет распределяется по договоренности между совладельцами.

Рассмотрим пример и пояснения Минфина России в конкретной ситуации.

Два собственника, имеющих по 1/2 доли в праве собственности на дом, реализовали этот дом. Дом был получен собственниками по наследству и находился в их собственности менее трех лет. Какой имущественный налоговый вычет по НДФЛ и в каком размере вправе получить указанные собственники?

Как объяснил Минфин в письме от 20.03.2012 г. № 03-04-05/7-338, при получении вышеуказанными собственниками доходов от продажи жилого дома они имеют право на получение имущественного вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, пропорциональном их долям в этом жилом доме, то есть каждый по 1/2 от 1 млн руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%.

Особенности распределения имущественного вычета в случае продажи объекта недвижимости (находившегося в общей долевой собственности)

Стоит обратить внимание на разъяснение Федеральной налоговой службы, которая объяснила – при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между совладельцами этого имущества.

Иными словами, имущественный вычет будет распределяться только в том случае, когда мы продаем, например, ту же квартиру, как единый объект права собственности.

Напомним, что указанный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года. К декларации следует приложить следующие документы:

  • Документы, подтверждающие факт продажи имущества – например, договор купли-продажи имущества, где указана сумма сделки. Желательно со всех документов сделать копии;
  • Документы, подтверждающие полученные доходы от реализации имущества;
  • Документы, подтверждающие понесенные расходы, связанные с приобретением реализуемого имущества – такие документы гражданин предоставляет только в том случае, если он в 3-НДФЛ указал не имущественный вычет в размере 1 млн. руб., а имущественный вычет в размере тех расходов, которые были понесены при покупке имущества;
  • Копию паспорта (желательно);
  • Копию ИНН (желательно).

Налог на продажу доли в квартире: налог при продаже квартиры целиком (в том числе доли в ней) или по долям, способы уменьшить налог, оформление сделки >>>

Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
3. Порядка оформления купли-продажи доли.

Срок владения долей в квартире

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года». Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

  Развод посмотреть бесплатно

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Долю вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2017 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2019 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2019 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2017 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

— либо продажной цены доли по договору;
— либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2017 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

Ситуация 1
Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ первый. Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

«. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.»

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире меньше трех лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.

Сумма налога:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.

Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Способ второй. Имущественный вычет

Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

Внимание!

При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

Каждый собственник получает право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

  Сколько стоит лицензия на металл

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:
— сын – 333 333 руб.;
— дочь – 333 333 руб.;
— отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры?

Подача декларации при отчуждении недвижимости – обязательное условие, устанавливаемое действующим законодательством.

Она необходима для расчета НДФЛ, ставка которого равна 13%.

При этом необходимо учитывать множество нюансов – срок нахождения жилой площади в собственности, её стоимость и иные положения.

Налоговая декларация при отчуждении недвижимого имущества представляет собой заявление её бывшего собственника, составленное в установленной форме, упоминающее о прибыли, полученной путем продажи квартиры.

В ней дополнительно указываются все сведения, требуемые для исчисления и оплаты НДФЛ.

Нормативная база

Все вопросы, касающиеся заполнения и подачи налоговой декларации после продажи недвижимости, регламентируются статьями НК РФ (ст. 217-221).

В них содержатся:

  • условия перечисления налога;
  • сроки выплат;
  • способы подачи декларации и другие важнейшие моменты.

Нужно ли подавать?

Декларация заполняется в соответствии с унифицированной формой. После завершения заполнения она обязательно подается в налоговые органы, которые располагаются по месту регистрации.

Если по определенным причинам личное присутствие невозможно, то можно воспользоваться услугами почтовых отделений, отправив декларацию в форме письма.

Подавать декларацию нужно только в том случае, если жилая площадь до момента продажи находилась в собственности более трех лет и была продана более чем за 1000000 рублей (этот факт должен быть подтвержден документально).

В случае, если квартира была реализована по стоимости, превышающей 1000000 руб., то бывший собственник имеет право получить вычет по фактическим затратам.

Налогом будет облагаться только разница, полученная между суммой, отданной за покупку квартиры, и той, чтобы была получена при её продаже.

Если расходы будут равны прибыли, или будут её превышать, то налог не выплачивается.

Куда обращаться?

Обращаться с заполненной декларацией необходимо в органы налоговой службы, которые располагаются по месту постоянной прописки.

Если у гражданина, продавшего квартиру, временная прописка, то он должен обращаться в инспекцию, расположенную в соответствии с ней.

Декларация при продаже квартиры должна быть сдана в органы налоговой службы по месту прописки до 30 апреля того года, который идет следом за годом совершения продажи (положение устанавливается ст. 229 НК РФ).

Если в соответствии со сведениями, указанными в декларации, необходимо выплатить налог, то это важно сделать до 15 июля года, который следует за годом отчуждения недвижимости.

Если нарушить законодательство, просрочив время подачи декларации в налоговые органы или уплаты налога, то предусматривается административная ответственность и материальные санкции в форме штрафов.

Декларация при продаже квартиры

При оформлении декларации необходимо принимать во внимание следующие нюансы:

  • если заполнение происходит от руки, то требуется использовать синюю или черную пасту;
  • не разрешается наличие исправлений или зачеркиваний;
  • все показатели, касающиеся стоимости, выражаются в виде рублей и копеек;
  • для каждого символа отводится отдельная клетка, заполнение происходит слева направо;
  • если остались пустые клетки, то они должны быть заполнены прочерками.

Заполнение декларации каждым продавцом осуществляется отдельно. К примеру, супружеская пара продажа жилую площадь, причем у каждого супруга была половина квартиры.

Следовательно, они оба будут оформлять декларацию, при этом укажут в ней лишь половину стоимости объекта.

Если была реализована часть недвижимости, то наибольшая сумма вычета будет составлять 1.000.000 руб., умноженный на долю квартиры. Так, при продаже половины объекта, наибольший размер имущественного вычета будет равен 500.000 руб.

Менее 3 лет в собственности

Если недвижимое имущество находилось в собственности меньше трех лет, то необходимо:

  1. Заполнить, а затем сдать в налоговые органы декларацию, оформленную в соответствии с формой с 3-НДФЛ. В ней осуществляется расчет прибыли, облагаемой налогом, а также указывается сумма средств, которую необходимо заплатить.
  2. После завершения расчетов выплачивается налог на прибыль, полученную от реализации недвижимости, если не предусматривается его полное покрытие вычетами.

В соответствии с НК РФ гражданин может снизить (в ряде случаев даже полностью покрыть) сумму налога путем использования налогового вычета.

Декларация при продаже квартиры менее трех лет в 2018 году должна подаваться даже в том случае, если сам налог на прибыль не требуется выплачивать ввиду его покрытия имущественными вычетами.

Если квартира находится в собственности больше трех лет, то её владельцы не должны выплачивать налог при продаже.

Следовательно, они не оформляют декларацию, что устанавливает статья 217 НК РФ. В связи с этим, продав такую недвижимость, у бывших собственников не возникнет обязанностей перед налоговыми органами.

Какие требуются документы для продажи квартиры в 2018 году? Смотрите тут.

Правила заполнения

Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ может осуществляться самостоятельно с использованием бланка.

Если это вызывает сложности, то рекомендуется применять специальные сервисы для её оформления. Они бесплатны, поэтому воспользоваться ими сможет каждый пользователь.

После завершения процедуры заполнения документа, он сдается в налоговую службу, расположенную по месту прописки. Сделать это можно двумя способами:

  1. Оформить в виде ценного письма, заказав также опись вложения.
  2. Лично посетить налоговые органы и сдать декларацию.

Образец декларации, также как и сам документ, состоит из 23 листов, каждый из которых необходимо заполнить.

Титульный лист с упоминанием сведений о плательщике налога занимает два листа, все остальные должны содержать данные о прибыли и расчете налога, подлежащего к оплате.

Необходимые документы

Вместе с декларацией в налоговую службу потребуется представить такие документы:

  1. Бумаги, подтверждающие стоимость квартиры (как правило, им выступает ксерокопия соглашения о продаже недвижимости).
  2. Если сохранены ксерокопии платежных документов, выступающих подтверждением оплаты, то их рекомендуется приложить к декларации.
  3. В случае, если в документе был уменьшена прибыль, облагаемая доходом, то рекомендуется приложить ксерокопии бумаг, выступающих подтверждением затрат (чаще всего ими являются ксерокопии ДДУ или покупки квартиры).

В качестве платежных документов могут быть предоставлены расписки, поручительства, чеки и т.д.

Каковы риски покупателя при продаже квартиры по доверенности? Читайте здесь.

Нужно ли платить налог с продажи комнаты в коммунальной квартире? Подробная информация в этой статье.

Как уже было отмечено, оплатить налог необходимо до 15 июля года, следующего за тем, в котором была совершена сделка по отчуждению недвижимости.

Налоговая служба не предоставляет квитанции или счета для оплаты. Необходимо обратиться к инспектору, чтобы получить реквизиты банковского счета и перевести на него средства.

На видео о вопросах налогообложения при продаже квартиры

Налог с продажи доли в квартире

Я продала долю в квартире, данная доля получена в собственность по судебному решению 2017 г., надо ли мне платить налог с продажи и как его рассчитать?

Участник программы «‎Работаю честно»

Алена, здравствуйте, отчитаться в ФНС вы должны до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход, если продали долю в 2018, декларацию должны подать до 30 апреля 2019. Что касается расчета НДФЛ к уплате — если право собственности было зарегистрировано позднее 01 января 2016 года, нужно учитывать кадастровую стоимость объекта: если ваши доходы по ДКП меньше чем кадастровая стоимость объекта на 1-е января года, в котором произошла гос. регистрация перехода права на проданную долю, с учетом понижающего коэффициента 0,7, то доходы принимаются равными 0,7К (К — кадастровая стоимость). Далее, в зависимости от способа приобретения в собственность доли — возмездно или безвозмездно вы можете применить вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение или стандартный налоговый вычет в размере 1 миллион рублей. Пример с конкретными числами: стоимость доли по договору — 2 млн. рублей, кадастровая стоимость квартиры — 9 млн. рублей, допустим, у вас 1/3, тогда К 1/3 доли = 3 млн. рублей, 0,7К доли = 2,1 млн. Стоимость по ДКП меньше, чем 0,7 К доли, к расчету НДФЛ применяется бОльшая величина, то есть 0,7К доли = 2,1 млн. Эту сумму вы можете уменьшить на величину расходов на приобретение, либо на стандартный налоговый вычет, то, что получится за вычетом необходимо умножить на 13% — это и будет НДФЛ к уплате. Возможно, более понятно будет в п.5 ст. 217.1 НК РФ, почитайте. Также уменьшить НДФЛ с продажи вы можете «взаимозачетом» — если будете приобретать недвижимое имущество в том же налоговом периоде (2018 год) и ранее не использовали (использовали не полностью) свое право на налоговый вычет при приобретении имущества.

  Детское пособие в 2018 году воронежская область

Образец заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры: пример декларации

Как заполнить 3 -НДФЛ при продаже квартиры? В этой статье мы рассмотрим пример заполнения такой декларации.

Если в течение года вы продали какое-либо имущество или же долю в нём, в этом случае необходимо будет отчитаться в налоговую инспекцию о полученном доходе. И в некоторых случаях заплатить подоходный налог. Для этого составляется декларация 3-НДФЛ.

Образец такой формы можно составить в специализированной программе «Декларация». О том, как и где её можно скачать, а также о том, как заполнить вкладки с общими данными смотрите подробное описание.

В этом видео наглядная инструкция с примерами заполнения 3-НДФЛ при продаже недвижимого имущества или долей в нем.

Заполняем источники выплат

Допустим, в прошлом году мы продали квартиру. И по окончании календарного года нам необходимо заполнить специализированный бланк.

Для этого в программе «Декларация» переходим на вкладку «Доходы, полученные в Российской Федерации».

При продаже имущества мы заполняем Источники выплат. Для этого нажимаем на плюс и пишем, к примеру, «Продажа квартиры». Это может быть комната или, например, дом с земельным участком. В большинстве случаев достаточно будет написать только лишь эту фразу.

Иногда рекомендуется писать фамилию, кто у вас купил квартиру: «Продажа комнаты Соседову П.Р.». Но это тоже не всегда получается корректно, так как покупателей может быть несколько.

Также в некоторых случаях можно указать адрес или город проданной квартиры или другого имущества. Например, «Продажа дома с земельным участком в деревне Простоквашино». Это актуально в тех случаях, когда вы, например, продаёте 2 квартиры в течение одного календарного года. И используя их адреса, можно легко отличить одну от другой.

Заполнив наименование, нажимаем «Да». Программа нам выдаёт сообщение о том, что не введён код ОКТМО, и также здесь написано, что при продаже имущества физическому лицу он не нужен. Поэтому нажимаем на кнопку Пропустить.

Образец заполнения при продаже квартиры

Далее мы заносим полученный доход. Нажимаем на плюс в нижнем поле.

При продаже недвижимости мы выбираем код дохода 1510, который означает, что мы получили доход от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, кроме долей.

Нажимаем в этом окне Да и записываем сумму полученного дохода, то есть стоимость, за которую квартира была продана. Например, сумма продажи составила 2, 7 млн рублей.

После этого важно выбрать код вычета. При продаже недвижимого имущества здесь возможно 2 варианта вычетов:

  • в пределах 1 млн рублей, если у вас нет документально подтверждённых расходов о покупке этой квартиры, в этом случае выбрается налоговый вычет 901.
  • в сумме документально подтвержденных расходов, код вычета 903.

Давайте рассмотрим оба примера.

Документы на покупку отсутствуют

Допустим, мы получили продаваемую квартиру в наследство. У нас нет документа, который подтверждает покупку этой квартиры, то есть она нам досталась бесплатно. В этом случае мы можем использовать налоговый вычет в 1 млн рублей. Указываем месяц получения дохода: к примеру, мы продали квартиру в августе прошлого года.

В этом случае, в нашем образце заполнения должны отображаться следующие данные.

После нажатия на «Да» программа уточнит, чтобы декларированный доход был определён как 70% от кадастровой стоимости объекта. Нажимаем тоже «Да».

Выбираем в меню программы «Просмотр» и смотрим, что у нас получается.

1-й лист идёт с данными на того, на кого составляется налоговая декларация. В разделе 1 у нас отображается налог, который нам необходимо будет заплатить.

Он равен 13% от разницы: из стоимости продажи квартиры мы вычитаем налоговый вычет в 1 млн рублей. В результате получается 1 700 000 рублей = 2 700 000 — 1 000 000. От этой суммы мы вычисляем 13% и получается сумма налога, подлежащая уплате в бюджет 221 000 рублей = 1,7 млн. * 13%

В разделе 2 декларации 3-НДФЛ у нас отображается расчёт налоговой базы. На листе А показаны все доходы, которые были получены в прошлом году. В данной декларации мы указываем только доход от продажи квартиры.

Лист Д2 отображает расчёт имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества и имущественных прав. В разделе 1.1 у нас заполняются цифры о нашей проданной квартире.

Не забывайте периодически сохранять вашу декларацию!

Есть документы на покупку

Теперь рассмотрим пример, если мы купили квартиру, к примеру, 2 года назад за 2 млн рублей. И вот решили её продать за 2 700 000 руб. В этом случае, будет выгоднее выбрать код вычета 903, то есть в сумме документально подтверждённых расходов. И здесь мы указываем сумму покупки данной квартиры в прошлых периодах — 2 млн рублей.

Смотрим, что у нас получается в итоге. В разделе 1 показан наш налог в данной ситуации. Он у нас вычисляется, как разница между суммой продажи этой квартиры и суммой её первоначальной покупки. Получается 700 000 рублей = 2 700 000 — 2 000 000. 13% от этой суммы составят 91 000 рублей.

Теперь на листе Д2 — расчёт имущественных налоговых вычетов — мы видим занесённые данные в разделе 1.3.

Продажа доли в объекте недвижимости

В том случае, если вы продаёте долю в квартире, то в названии указываем, какую часть доли мы продаём. Например «Продажа 1/3 доли в квартире».

В сведениях о полученном доходе выбираем код дохода 1511, то есть дохода от продажи доли в жилом доме, квартире, комнате, даче, садовом домике и земельном участке.

В разделе с суммой дохода указываем стоимость нашей доли, то есть те деньги, которые мы получили при сделке купли-продажи. Допустим, эта цифра составила 1,5 млн рублей.

Теперь выбираем код вычета также, как и в случае с покупкой целой квартиры или дома:

  • если у нас нет документов на покупку этой доли, то выбираем код 904 (в размере 1 млн. рублей)
  • если мы можем подтвердить стоимость первоначальной покупки, то выбираем код 903.

Рассмотрим первый вариант.

В этом случае, налог вычисляется как разница между стоимостью продажи доли в нашем имуществе и налоговой льготой в 1 млн рублей. Получается 500 000 рублей = 1 500 000 — 1 000 000. И от этой цифры мы начисляем себе 13% подоходный налог. Получается 65 000 рублей к уплате в бюджет.

На листе Д2 данный вид сделки отображается в разделе 1.2.

Продажа нескольких квартир

Стандартный вычет в 1 млн

Если в течение календарного года вы продаёте 2 или более объектов недвижимости, то в этом случае нужно все их добавить в отчетность.

Допустим, кроме продажи доли в квартире, у нас в прошлом отчетном периоде была ещё продажа комнаты (документы не сохранились). Мы её продали за 2 200 000 руб. и хотим применить к ней вычет в 1 млн рублей.

В результате, мы имеем продажу доли в квартире, от которой доход составил 1,5 млн рублей, и продажу комнаты, за которую мы получили 2,2 млн руб.

Смотрим, что у нас получается в итоговой декларации 3НДФЛ.

Налоговая льгота в 1 млн рублей может быть применена ко всем проданным объектам недвижимости, а не к каждому из них.

Поэтому налог вычисляется следующим образом. Складываем наш общий доход и вычитаем из него налоговую льгоду в 1 млн. руб.: 1,5 млн руб + 2.2 млн. — 1 млн. = 2,7 млн. рублей Именно с этой суммы мы и должны будем заплатить налог 351 000 рублей = 2 7000 000 * 13% .

На листе А у нас отображаются обе сделки, а вот на листе Д2 мы видим только лишь один объект, к которому можно применить налоговую льготу в 1 000 000 руб.

Уменьшаем сумму налога до 0 руб.

А вот если у нас есть документы, подтверждающие сумму первоначальной покупки каждого объекта, то в этом случае можно применить их непосредственно к каждому объекту. И при этом очень часто налог можно не платить вообще.

Давайте рассмотрим предыдущий пример, но изменим условие: у нас есть документы, подтверждающие покупку доли за ту же самую сумму 1,5 млн руб. и, допустим, комнату мы покупали первоначально за 2,5 млн рублей (а теперь продаем за 2.2 млн. руб).

Смотрим, что у нас получается в итоговой декларации 3-НДФЛ. В данном примере сумма налога, подлежащая к уплате в бюджет, равна 0 рублей.

В результате этих 2 сделок мы не получили никакого дохода. Поэтому налог к уплате равен 0.

Важно отметить, что при продаже имущества, даже если вам не нужно платить никакого налога, вам необходимо отчитаться в налоговую инспекцию о проведённых сделках купли-продажи.

Сроки отчетности

Если вы продали какое либо недвижимое имущество, к примеру, в 2016 году, то после окончания этого года вы должны до 30 апреля 2017 года сдать в ИФНС налоговую декларацию 3-НДФЛ. Если сделка состоялась в 2017 году, то отчетность нужно сдавать в 2018. Если доход получен в 2018, то налоговая инспекция с радостью будет ждать ваши бланки отчетности в 2019 и т.д.

Отчетность о полученном доходе сдается после окончания календарного года: до 30 апреля в году, следующим за годом продажи.

Если же вам предстоит уплатить налог, то это будет необходимо сделать до 15 июля того года, который следует за годом, в котором была продана недвижимость.

Когда не нужно отчитываться

Если вы продали квартиру, которая была в собственности более 3 лет, а для тех объектов, которые будут покупаться после 2016 года, эта цифра увеличивается до 5 лет, то в этом случае никакой отчётности сдавать не требуется. И также вы освобождаетесь от уплаты любых налогов при продаже данного вида имущества.

Более подробно о том, какие хитрости есть в применении налоговых льгот при продаже недвижимости, смотрите отдельную статью.

Ну а в этой статье мы на примерах рассмотрели образцы заполнения деклараций 3-НДФЛ при продаже квартиры или комнаты, домов и земельных участков, а также долей в них.

Если же вам нужна помощь в подготовке вашей отчётности или проверка правильности заполнения вашей налоговой декларации 3-НДФЛ оставляйте заявку на нашем сайте. Мы работаем быстро и с удовольствием.

Если информация была полезна для вас, поделитесь ей со своими друзьями. Кнопочки социальных сетей можно найти ниже. Удачного вам декларирования!