Наследство по договору долевого участия

Какие права я имею при вступлении в наследство по ДДУ после сдачи объекта?

Я сейчас только открываю наследственное дело, по которому наследую право требования по договору долевого участия. Объект построен, находится на стадии оформления сдаточной документации. Каковы мои права в том случае, если я вступлю в права наследства по договору долевого участия после сдачи объекта.

Ответы юристов (1)

Здравствуйте Владимир! Наследник, который вступает в наследство, приобретает все права и обязанности наследодателя в полном объеме. В зависимости от того в какое время будет решен вопрос с выдачей свидетельства о правах на наследство, события с оформлением квартиры в уже построенном доме могут развиваться по нескольким сценариям: возможно эту квартиру нужно будет включать в наследственную массу, так как на день смерти это недвижимое имущество не зарегистрировано за наследодателем или же в тексте свидетельства будет указано на переход права требования квартиры к наследнику. Ваша задача поставить в известность застройщика об обстоятельствах, при которых наследник намерен получить квартиру в свою собственность и получить рекомендации по оптимальному для застройщика способу передачи прав. В случае если застройщик не пойдет на контакт, то скорее всего добиваться исполнения обязанности по передаче квартиры придется в суде. Надеюсь мой ответ внес некоторую ясность, удачного Вам дня

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Наследство по договору долевого участия

у меня такой вопрос! отец умер, при жизни заключил договор долевого участия в строительстве жилья(квартиры) на долю 9/10 часть, с моей сестрой, где она имеет свою долю в квартире 1/10 часть, так же им было написана завещание моей сестре, что он завещает квартиру ей, хотя в момент подписания завещания квартиры не было, а было только обязательства по договору долевого участия.

я являюсь инвалидом 2 группы, у меня имеется обязательная доля, могу ли я оспорить завещание, и получить уже 1/4 от 9/10, а не 9/80 как мы час рассчитали обязательную долю?

Ответы юристов (2)

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

Таким образом Вы имеете обязательную долю в наследстве размером не менее половины того, что Вам могло достаться по наследству по закону. Каким образом вы рассчитывали 9/80, включили ли в расчеты иных наследников первой очереди по закону (вдова вашего отца, иные дети, родители), Вы не пояснили, поэтому не могу сказать, верный ли расчет.

Оспорить завещание теоретически возможно, но для этого надо доказать, что отец находился в таком состоянии здоровья и психики, эмоциональном состоянии, что не мог здраво оценить последствия своего волеизъявления. Либо доказывать тот факт, что завещание поддельное, то есть подпись отца на завещании поддельна.

Уточнение клиента

спасибо, в семье 4 детей нас, обязательную долю мы рассчитали правильно. меня больше интересует как обязательная доля будет регистрироваться? я слышал что нотариусы не охотно выдают свидетельства по таким делам, где идет речь о долевом участии, ведь в реальности квартиры пока нет, дом не сдан, а есть только права по договору строительства, насколько реальна регистрация?

10 Июля 2014, 14:05

Личное отношение нотариуса как человека не должно влиять на его работу. После ознакомления со всеми материалами наследственного дела, удостоверившись в правах наследников и в размере наследственной массы, он выдает свидетельства о праве на наследство. Это его обязанность, которой он не имеет право пренебречь.

Дом еще не построен и не сдан, но есть договор, в котором закреплено право требования наследодателя. И в настоящий момент Вы и ваша сестра претендуете на наследование именно этого права требования. Нотариус выдаст соответствующие свидетельства, а вы уже на основании данных свидетельств подпишите с застройщиком дополнительные соглашения к договору долевого участия и после сдачи дома надлежащим образом зарегистрируете свои права собственности.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Наследство при долевой собственности

Добрый день, подскажите пожалуйста могу ли я оставить в наследство квартиру в долевой собственности моему крестнику, сдача квартиры будет в конце 2016 года т.е у меня нет свидетельства собственности, а только договор долевого участия.

Ответы юристов (11)

Здравствуйте. Да можете, составляйте завещание. ГК РФ предусматривает, что завещано может быть как имеющееся имущество, так и имущество которое будет приобретено в будущем.

Статья 1120. Право завещать любое имущество

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем.
Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте! Да, такое возможно. Согласно ст. 1120 ГК РФ

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем.

Согласно ст.1112 ГК РФ В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Это возможно. Однако, вряд ли нотариус удостоверит такое завещание.

То есть, сейчас как такового объекта недвижимости нет. Вы вправе уступить право требования по договору долевого участия вашему крестнику. Это будет гораздо проще. Такой договор подлежит регистрации в росреестре. Права и обязанности по договору перейдут на вашего крестника.

В завещании Вы можете указать что угодно, поэтому можете завещать и эту квартиру

Да, ваши права и обязанности по договору перейдут к наследникам.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
(Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 13.07.2015)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 1120. Право завещать любое имущество

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе,в том числе о том, которое он может приобрести в будущем.
Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний.

Я о том, что проще было бы уступить право требование по договору долевого участия.

Да. такое право у Вас есть согласно ст 1120 ГК РФ

Обратитесь к нотариусу и составьте завещание на племянника, в завещании вправе указать любой имущество

Завещание можно отменить в любой момент (может клиент с племянником поссорится или просто передумает завещать ему), а вот цессию так просто не расторгнешь

Добрый день, Евгения. Будьте добры, уточните момент:

оставить в наследство квартиру в долевой собственности
Евгения

У вас квартира в общей долевой собственности еще с кем-то или вы имели ввиду договор долевого участия в строительстве?

Уточнение клиента

Договор долевого участия в строительстве.

14 Августа 2015, 15:11

В таком случае, присоединяюсь к коллегам, указавшим на возможность составления подобного завещания. Никаких проблем возникнуть не должно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Долевое участие в наследстве

Получила в наследство квартиру по договору долевого участия (оплачена полностью), хотела сразу её продать, как избежать налога при продаже 13%? и если надо ждать то от какого числа идет срок, со дня смерти или получения свидетельства на право собственности?

Добрый день. С даты смерти наследодателя Вы являетесь собственником жилья

Со дня государственной регистрации права. По истечении 3-х лет.

Я вступил в наследство по договору долевого участия строительство многоквартирного дома. Сумма по договору внесена полностью умершим отцом. Сейчас расторгаю договор являются ли денежные средства вернувшиеся мне при расторжении договора доходом и облагаются ли они налогом? Обьект ещё не является как Квартира собственность, объект строится!

Унаследованное имущество облагается подоходным налогом. Наследственным имуществом, которое подлежит налогообложению, является практически все ценное имущество: недвижимость (квартиры, дома, земельные участки, другие сооружения и.т.п.); движимое имущество (транспортные средства, предметы антиквариата и произведения искусства, драгоценные камни и изделия из драгоценных металлов и т.д.); объекты коммерческой собственности (ценные бумаги, корпоративные права, целостный имущественный комплекс, интеллектуальная собственность или право на получение дохода по ней); Ответственность за перечисление суммы налога на наследство в бюджет несут сами наследники.

Мы с сестрой вступили в наследство 23.06.2016 г. (получено свидетельство Регпалате) в долевом участии по 1/4 однокомнатной квартиры т.е.1/2 принадлежит нам в г.Казани, 1/2 принадлежит совладелице. Отец умер 17.12.2015 г. В этой квартире из нас никто не проживал полгода, мы живём в разных городах.
Какие долги переходят на нас и за что мы обязаны заплатить при продаже сейчас 1/2 доли квартиры?

Сергей, здравствуйте, В соответствии с действующим законодательством: ГК РФ Статья 1152. Принятие наследства . 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Таким образом, с 17.12.2015 указанные доли в квартире принадлежат Вам, соответственно, все платежи, которые за данный период начислены, Вам придется оплатить. Кроме того, если у отца были долги, Вы отвечаете по долгам в пределах стоимости унаследованного имущества — ст. 1175 ГК РФ

Умерла мать. Частью наследства является договор на долевое участие в строительстве жилья по сертификату (маме было 92 года). По доверенности всё было оформлено в регпалате. Но дом не строится. Могу ли я расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать деньги? (большая часть были деньги по сертификату и ещё пришлось примерно 400000 доплатить)

Если договор заключен в рамках 214 ФЗ, то да можете расторгнуть договор. Статья 9. Расторжение договора 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Елена Анатольевна, не рекомендую Вам расторгать ДДУ. Если строительство не ведется — вероятно, у застройщика нет средств. Поэтому если даже Вы получите решение суда в Вашу пользу — денег Вы можете не увидеть. Знаю много подобных случаев. Возможно рассмотреть вопрос регистрации прав на недострой в зависимости от того, на каком этапе заморожено строительство.

  Какие льготы положены на транспортный налог

Сейчас вы не можете ничего требовать, вам для начала следует оформить свидетелсьтво о праве на наследство на имущественные права. Принять наследство строго до 6 месяцев. Далее будете решать, что делать, когда получите само свидетелсьтво. Если обратиться в суд хотите, то можно открыть дело, начать оформление и обратиться в суд. Только рассмотрят дело все равно после 6 месяцев. При подаче иска можно просить наложить обеспечение иска.

Какие документы необходимы для вступления в наследство!? Дело в том что квартира в долевом участие, человек умер. Как передать наследство, передать супруге!? Она не в собственности, есть только договор от с застройщика! Нет свидетельства, тех паспорта с БТИ. как вообще передать долевое участьи, в наследство.

Здравствуйте Анна Сергеевна. Предложите застройщику заключить дополнительное соглашение о замене стороны договора.

Когда вступешь в наследство в договор долевого участия квартиры, нотариус берет госпошлину с какой стоимости данной квартиры?

при вступлении в наследство вами необходимо представть заключение об оценке, там стоимость и указана

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Вступаю в наследство на 1/2 домовладения при долевом участии госпошлину платить за весь дом или за ту часть которую наследуют.

Добрый день! На часть домовладения. Нотариус подскажет

Отец получил по наследству долю в квартире, квартира была куплена дедом по договору долевого участия и дед не успел подписать акт приема передачи в связи со смертью, отец по решению суда стал наследником, подписал акт приема передачи, но не успел получить свидетельство о рег прав, умер. А документы остались на регистрации в росреестре, как нам детям быть? У меня есть доверенность от отца и я могу получить документы за него, но будет ли иметь силу это свидетельтсво т.к. оно будет выдано после смерти.

Доверенность, после смерти представляемого недействительна. Принимайте наследство и осуществляйте регистрационные действия.

Муж получил квартиру по наследству. Затем продал. Вложил деньги в долевое участие на приобретение квартиры. Мы расписались и я дала согласие на приобретение. Когда он получил наследство мы не состояли в браке но жили вместе уже 5 лет. Регистрации квартиры была уже в браке. Сейчас развод. Как будет делится квартира? У него есть несовершеннолетний сын.

Здравствуйте. Квартира останннется у мужа

У вас есть шанс получить 1\2 долю от этой квартиры.Наличие детей при разделах имущества не учитываются. я дала согласие на приобретение.-нотариально? Свяжитесь со мной,в этом деле есть ряд нюансов

Получили в наследство квартиру в долевом участии в 2014 г по 1/2 каждый вдвоём с братом при продаже за 1900000 должны ли платить ндфл и в каком размере?

Заплатите каждый по 13% от 450000 р. (ст.220 НК РФ)

Должны, из суммы 900 000р.

Муж умер квартира долевом участие получена обязательно ли вступать в наследство или оно автоматически переходит жене.

Здравствуйте!Супруге необходимо подавать заявление нотариусу о вступлении в наследство (также подают заявление или ищут отказ иные наследники первой очереди : дети и родители наследодателя). По истечение 6месячного срока нотариус выдает свидетельство о праве на наследство ,которое подлежит регистрации в органах юстиции (для нотариуса необходимо предоставить Документы на квартиру,справки и т.д.)

Имеют ли дети моей умершей сестры на наследство моей умершей матери? Я нахожусь в долевом участии по приватизации квартиры и земельного участка. Проживал до смерти и после смерти матери по данному адресу вел полное хозяйство. Я доже не знаю где находятся мои племянники где проживают и права на наследство они не заявляли. Со дня смерти уже прошёл почти год. Я первый кто подал заявление на право о вступлении на наследства. Имею ли я право претендовать на её полную половину т.е. 1/2?

Здравствуйте! К числу наследников первой очереди по закону относятся, помимо прочего, внуки наследодателя, если на момент открытия наследства не было в живых того из их родителей, кто являлся прямым наследником. Иными словами, право на наследство после смерти Вашей матери у них было. Но для приобретения наследства наследник должен его принять (п.1 ст.1152 ГК РФ), причем действия по принятию наследства должны быть совершены в течение 6 месяцев с момента открытия наследства. Если наследник в течение данного срока не принял наследство, то это влечет за собой такие же юридические последствия, что и прямо выраженный отказ от наследства, т.е. наследник теряет право на наследственное имущество. Поэтому Вы в настоящее время, коль скоро Ваши племянники наследства не приняли, имеете право претендовать на наследственное имущество в полном объеме и требовать выдачи Вам свидетельства о праве на наследство в отношении всего наследственного имущества. Нельзя, конечно, исключать того, что Ваши племянники обратятся в суд с иском о восстановлении пропущенного срока для принятия наследства (ст.1155 ГК РФ), но для положительного решения данного вопроса они должны доказать уважительность причин пропуска срока для принятия наследства. С уважением, А.Д.Руслин.

У меня есть комната в квартире на 2 хозяина, долевое участие, досталась по наследству. Соседка не дает официальный отказ от покупки моей доли. Но и не покупает сама. Как быть? Спасибо.

Если в течение месяца после предложения о выкупе соседка не воспользовалась и не дала ответ — считается, что она отказалась.

Светлана, продавайте третьим лицам. Сохраните почтовое уведомление о том, что Вы извещали соседку в соблюдение норм ст. 250 ГК РФ. С Уважением, Генеральный директор правового центра «Зевс», Степанов Вадим Игоревич.

Отец приобрел по договору долевого участия квартиру. В 2008 г. он умер, по наследству квартира перешла мне. Завещание получила. Компания К которая строила дом обонкротилась, но дом достроили. Акт приема-передачи квартиры нам вручил ОООН. Чтобы получить право собс-ти на квартиру нам сказали, что нужно обращаться в суд, а потом уже сдавать в росреестр. Мне не совсем понятно кто является ответчиком (это компания К, которая обонкротилась, или же ОООН? Как мне написать исковое заявление? Мне еще сказали, что есть сроки, в которые нужно уложиться. Что это за сроки? Нанять адвоката нет возможности. Помогите.

Здравствуйте, Дина! Вам правильно сказали. иск нужно подавать именно о признании права собственности в связи со смертью отца, причем в сроки, установленные для принятия наследства, в течение 6 месяцев с даты смерти. Одной Вам с этим не справиться, обращайтесь к юристу, иначе можете потерять квартиру. С уважением, юрист Григорьева Е.Р.

Дина! Право собственности на квартиру у вас есть, поскольку квартира Вам передана по акту-приема -передачи. А вот Свидетельства о праве собственности нет, его нужно получать в регистрационной палате, представив соответствующие документы. Попробуйте обойтись без суда: представьте в регистрационную палату все документы, о которых Вы здесь написали. У Вас есть, на мой взгляд все, чтобы получить свидетельство: завещание, акт приема-передачи, документы, подтверждающие, что за квартиру уплачены деньги. Кто оспаривает тот факт, что Вы собственник квартиры? Если нет такого лица, то с кем судиться — то? А то, что Вам кто-то посоветовал обратиться в суд. Я просто не хочу этот совет комментировать. Вот если бы не было акта приема-передачи, тогда другое дело. Словом, попробуйте получить Свидетельство, имея на руках указанные документы. Удачи!»

В суд обращаться не надо, вы получили завещание? Завещание лицу в пользу которого оно составлено дает право на вступление в наследство . Теперь вам надо у нотариуса оформить свидетельство о наследовании по завещанию. Это свидетельство будет являться правоустанавливающим докуметом для Росрегистрации для государственной регистрации права собственности на унаследованную квартиру.

Если право собствености за умершим не зарегистрироовано в Регслужбе, то уже зарегистрировано быть не может. Ваш иск в суд должен называться «о включении квартиры в наследственую массу и признании права собственности на нее в порядке наследования.» Без суда ничего не получится

Добрый день Дина, если я Вас правильно понял вы получили завещание от отца, по которому вам перешло право на долевое участие в строительстве, т.е. на денежные средства вложенные в строительство дома (квартиры) вашим отцом. Дом достроили и возможно он сдан в эксплуатацию, а может его передали по акту приёма передачи вам для окончательной отделки не совсем ясно. Во всяком случае государственное право собственности на квартиру вашим отцом не зарегистрировано. В этом случае Вам, как наследнику по завещанию на имущество отца (я надеюсь на всё, включая денежные инвестиции в долевое строительство) необходимо обратиться в арбитражный суд, в котором находится дело о банкротстве фирмы застройщика с заявлением о процессуальном правопреемстве в порядке ст.48 АПК РФ, т.е. вместо отца (инвестора в д/строительство) в вести себя, как наследника, предоставив суду завещание и др. документы на строительство (договор долевого строительства, документы об оплате доли в долевом строительстве и.т.д.). Далее в соответствии с параграфом 7 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ (с изм. от 18.07.2011) «О несостоятельности (банкротстве)», вам необходимо обратиться с заявлением в тот же Арбитражный суд, о включении вас в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения. Сроки подачи заявлений в арбитражный суд о включении в реестр требований кредиторов по конкретному застройщику узнайте в суде, можно через интернет. Желаю удачи юрист Ковтун А.В. г. Самара.

Дина! Свидетельство о праве на наследство получали? Договор не менялся? В Росреестре что зарегистрировано? С ООО Н какие-либо документы, кроме акта подписывали?

Я вступила в наследство в долевое участие на право собственности на землю (1.5 га).
Нотариус сказал, что нужно теперь это свидетельство зарегистрировать в регпалате.
Земля не выделена, совхоз развалился. Послала запрос конкурсному управлявляющему,
пришел ответ » через суд». Будет ли действительно свидетельство, если я зарегистрирую его в регпалате (так как нет кадастрового плана)? и смогу ли продать эту землю?
Спасибо!

Татьяна, если у Вас на руках имеется свидетельство о праве на наследство, то ВАм не нужно обращаться к конкурсному управляющему, так как право собственности на часть земельного участка Вам перешло по наследству. Однако собственником Вы будете считаться с момента регистрации ВАшего права собственности в регистрационной службе.

На самом деле, право собственности у Вас возникло с момента открытия наследства — см. п. 4 ст. 1152 ГК РФ. Продать земельную долю можно и без государственной регистрации, закон это позволяет. Если покупателя нет, то идите в УФРС — по земельным долям представлять кадастровый паспорт не обязательно.

В нотар. Конторе получила свид-во о праве наследства по завещанию (долевое участие) .Что мне делать дальше? Другой наследник, указанный в завещании, ничего не получал и не торопиться.

Лиля! Своей долей вы можете распорядиться по своему усмотрению, однако по соглашению всех участников долевой собственности.(гл.16 ГК). С уважением

Если речь идет о недвижимом имуществе, вам необходимо зарегистрировать свое право собственности на долю. Обратитесь в Москомрегистрацию. С уважением,

Принятие наследства по договору долевого участия в строительстве.

Я так понимаю — завещание не имело место быть в данной ситуации? Поэтому требуется стандартный порядок вступления в наследство по закону. Если нет других претендентов, то со дня смерти и далее в течение 6 месяцев наследник должен «принять» все наследуемое имущество, денежные средства и ценные бумаги (к коим и относится данный договор долевого участия). Пусть обращается к нотариусу по месту жительства, и он все оформит в должном порядке. С полученными документами необходимо обратиться в организацию-подрядчик и договор в обязательном порядке переоформляется на наследника. Все это регламентируется ч.3 Гражнаского кодекса РФ (от ст.1110 и далее).

Здравствуйте Федор! Если был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, то на основании п. 7,8 ст. 4 ФЗ 214 «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»:
7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Причем требования, чтобы договор был уже зарегистрирован — в законе нет.

  Федеральный закон рф о системе судов в рф

Наследство по договору долевого участия

Некоторые вопросы наследования объектов инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве

Р.Т. Идрисова, стажёр нотариуса г. Москвы, преподаватель кафедры гражданского права Академии труда и социальных отношений

Жилищный вопрос остаётся одним из самых злободневных. Решению этой важной социально-политической проблемы в современной России служат национальные проекты, реализуемые посредством государственных программ. Активно развиваются программы, связанные с инвестициями в строительство жилья и с долевым участием в таком строительстве, в том числе развитие ипотечного кредитования для приобретения жилья, создание специальных уполномоченных банков, жилищное сертифицирование, программа «Молодая семья» и др. Современные экономические и правовые реалии создали новую ситуацию на рынке недвижимости и актуализировали необходимость совершенствования правовых способов реализации и защиты прав участников инвестиционной деятельности и дольщиков, особенно в связи с массовыми нарушениями их прав. Типичными стали такие нарушения, как преступная деятельность «строительных пирамид» и «двойные» продажи объектов недвижимости. Отсутствие эффективного законодательного регулирования рассматриваемой области общественных отношений закономерно вызвало многочисленные судебные разбирательства и осложнило нотариальную практику в сфере оформления наследственных прав на имущество участников инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве.

Практическая деятельность показывает, что в области наследования объектов инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве наиболее часто возникают вопросы, связанные с определением объекта наследования, а также с отсутствием единой нотариальной практики оформления наследственных прав инвесторов (соинвесторов) и участников долевого строительства.

В настоящей статье рассматриваются некоторые методологические и практические вопросы наследования объектов инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве, связанные с определением объекта наследования в случае смерти инвестора (соинвестора) или участника долевого строительства.

Методологически решение указанных вопросов основывается на анализе четырёх основных компонентов, определяющих принципы и специфику наследования в рассматриваемой области:

1) реального (материального) комплексного процесса создания объектов инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве;

2) норм действующего законодательства и, главным образом, специальных законов об инвестиционной деятельности, долевом участии в строительстве, норм наследственного права;

3) судебной практики;

4) нотариальной практики.

Существенно повысившийся спрос на объекты недвижимого имущества, главным образом квартиры, жилые дома, гаражи, определяет предложение на рынке недвижимости. Одновременно со вторичным рынком недвижимости и как альтернатива ему интенсивно развивается первичный рынок. Всё больше граждан предпочитают приобретать жильё в новостройках. Этому есть логичное объяснение. Во-первых, стоимость таких квартир значительно ниже стоимости квартир, приобретённых на вторичном рынке недвижимости. Во-вторых, на вторичном рынке жилья всегда существует риск приобретения квартиры, обременённой правами третьих лиц, поэтому целесообразна проверка сделки на так называемую чистоту, что приводит к дополнительным затратам и увеличению фактической стоимости вторичного жилья. Приобретатель квартиры в новостройке становится её первым собственником. Наконец, существуют причины психологического порядка. Многие предпочитают приобрести именно новую квартиру, в которой ещё никто не жил.

Реальный процесс создания объектов инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве имеет ряд особенностей, которые, как правило, затрудняют оформление права собственности на такие объекты. Правильное определение объекта наследования зависит от понимания того, на какой из стадии его создания было открыто наследство.

В соответствии с градостроительным законодательством, включающим в себя Градостроительный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и иные нормативные акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, можно определить следующие стадии создания объекта недвижимости:

1. Согласование и оформление необходимой разрешительной документации для начала строительства объекта недвижимости, включая документацию по отводу земельного участка под строительство.

2. Строительство (монтаж) объекта недвижимости.

3. Приёмка объекта федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный надзор в сфере строительства.

4. Ввод объекта в эксплуатацию.

5. Документальное (юридическое) оформление объекта недвижимости.

Анализ практики показывает, что основными и существенными недостатками приобретения объектов недвижимости на первичном рынке недвижимости являются, во-первых, длительность создания объекта недвижимости и оформления прав на завершённые строительством объекты недвижимого имущества (нередко в силу многих объективных и субъективных причин этот процесс приобретает хронически-затяжной характер); во-вторых, существенное увеличение стоимости недвижимости в процессе строительства.

Нередко федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный строительный надзор, не принимает объект в связи с выявленными недостатками и невозможностью эксплуатации объекта. В таких случаях надзорные органы в предписании, выданном лицу, осуществляющему строительство, устанавливают срок устранения выявленных нарушений. Стадия ввода объекта в эксплуатацию затягивается до момента устранения недостатков.

Следует также отметить, что непосредственно перед началом этой стадии взамен строительного адреса объекту присваивается почтовый адрес на основании документов, возникших в результате работы органов технической инвентаризации.

На данной стадии происходят сбор необходимой документации и предоставление её в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании этих документов появляется возможность регистрировать право собственности приобретателей (инвесторов, соинвесторов, участников долевого строительства), например, на конкретные квартиры в созданном многоквартирном доме.

Одним из первых правовых актов, регулирующих отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, стал Федеральный закон № 39 от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – ФЗ № 39). Согласно ст. 1 ФЗ № 39 инвестиционная деятельность определяется как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Основной целью этой деятельности являются получение прибыли и достижение иного полезного эффекта, например, решение жилищной проблемы. Однако действие ФЗ № 39 направлено в первую очередь на осуществление предпринимательской деятельности различными субъектами. Закон слабо защищает права и интересы физических лиц, вложивших деньги в инвестиционный проект с целью приобретения жилья в будущем. Статья 11 ФЗ № 39, определяющая формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, называет создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, проводимой в форме капитальных вложений, путём защиты интересов инвесторов, а также расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения. Пункт 1 ст. 15 ФЗ № 39, посвящённый государственным гарантиям прав субъектов инвестиционной деятельности, определяет, что государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. В статье 17 ФЗ № 39 названы общие положения об ответственности субъектов инвестиционной деятельности, в которых указано, что в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации, а споры, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, разрешаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации. В целом ФЗ № 39 не содержит положений, относящихся к наследованию объектов инвестиционной деятельности.

Проблемы развития первичного рынка недвижимости обусловили острую необходимость в разработке и принятии нового закона, который бы смог урегулировать весь комплекс отношений, связанных с финансированием, строительством и оформлением прав участников долевого строительства. Таким законом стал Федеральный закон № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214). В статье 1 ФЗ № 214 определяется, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Новацией ФЗ № 214 является наличие в нём норм, касающихся регулирования наследственных отношений. В пункте 7 ст. 4 ФЗ № 214 указывается, что в случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. В соответствии с п. 8 ст. 4 ФЗ № 214 существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства.

По сложившейся практике наследники на основании свидетельства о праве на наследство вступают в договор инвестирования либо договор участия в долевом строительстве путём подписания с застройщиком или с организацией, реализующей объекты недвижимости физическим и юридическим лицам, дополнительного соглашения к договору либо акта исполнения обязательств по договору, либо акта приёма-передачи. После этого происходит окончательное юридическое оформление прав и обязанностей по договору, в том числе осуществляется выплата недостающих денежных средств в счёт стоимости недвижимого имущества, наследники вправе требовать передачи им готового объекта недвижимости по акту приёма-передачи. Если же на момент получения наследниками свидетельства о праве на наследство происходят оформление и регистрация права собственности инвесторов (соинвесторов), участников долевого строительства на завершенные строительством объекты, то наследники, получив от застройщика либо от организации, реализующей объекты недвижимости физическим и юридическим лицам, необходимые документы по объекту недвижимости, включая договор, дополнительные соглашения к договору, акт исполнения обязательств по договору, акт приёма-передачи, представляют их в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вместе со свидетельством о праве на наследство. На основании этих документов происходит регистрация права собственности наследников на объект недвижимости.

Смерть инвестора (соинвестора) или участника долевого строительства может наступить на любом этапе инвестиционного процесса или долевого участия:

а) строительства объекта недвижимости;

б) приёмки объекта федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный надзор в сфере строительства, и ввода его в эксплуатацию;

в) фактической передачи готового объекта по акту приёма-передачи будущему собственнику;

г) оформления права собственности;

д) государственной регистрации права собственности.

Поэтому актуален вопрос: какой вид наследства будут наследовать наследники в случае, если наследодатель приобрёл, например, квартиру в новостройке, но умер, не успев оформить своё право собственности?

Исследуя данную ситуацию, важно отметить, что первичный рынок недвижимости в нашей стране начал формироваться относительно недавно и практика оформления наследства в отношении такого имущества не велика. В этой связи существуют две основные точки зрения по поводу того, какой из видов наследства необходимо указывать в свидетельстве о праве на наследство. Сторонники первой точки зрения полагают, что должно наследоваться имущество в виде денег, внесённых на строительство или в виде построенного объекта недвижимости. Сторонники второй точки зрения считают, что должны наследоваться имущественные права и обязанности.

На практике некоторые нотариусы обращаются с запросами в строительные организации или инвестиционные компании. Целью запросов является, во-первых, определение юридической природы отношений между наследодателем и указанными юридическим лицами, во-вторых, выяснение факта исполнения наследодателем своих обязательств перед строительными организациями или инвестиционными компаниями, в-третьих, определение вида наследства. Большинство строительных организаций и инвестиционных компаний считают, что наследуются денежные средства наследодателя, внесённые для строительства объекта недвижимости по соответствующему договору. На запросы нотариусов указанные юридические лица, как правило, отвечают, что объектом наследования являются денежные средства, например, инвестиционный взнос умершего гражданина.

Основываясь на подобных ответах, нотариусы в свидетельствах о праве на наследство часто указывают, что наследство состоит из денежных средств, внесённых наследодателем на строительство объекта недвижимости на основании соответствующего договора и дополнительных соглашений к договору. Следуя такой логике, наследуются денежные средства даже в том случае, если квартира была передана застройщиком гражданину до его смерти актом приёма-передачи жилого помещения как объект со всеми необходимыми идентифицирующими признаками. Более того, нередко инвестор (соинвестор) – участник долевого строительства на основании акта приёма-передачи квартиры фактически уже проживал в квартире, оплачивал коммунальные платежи, производил страховые выплаты по квартире, а также совершал иные действия в качестве собственника квартиры.

  Госпошлина за взыскание судебных расходов

Однако на основании такого свидетельства органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдаётся свидетельство о государственной регистрации права собственности, где объектом этого права является квартира.

Известен случай, когда до принятия ФЗ № 214 с гражданином был заключён договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, который разрабатывался с учётом положений ФЗ № 39. В 2006 г. (после вступления в силу ФЗ № 214) на этапе строительства этот гражданин умер. Организация, принимавшая участие в реализации данной квартиры, в ответе на запрос нотариуса, в производстве которого находилось наследственное дело, просила нотариуса указать, что наследственным имуществом являются денежные средства (инвестиционный взнос), внесённые на строительство квартиры. Тем не менее по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя нотариусом были выданы наследникам свидетельства о праве на наследство по закону, в которых в качестве наследуемого имущества указывались права и обязанности по договору о долевом участии в строительстве жилого дома. Нотариус определил наследственное имущество в соответствии с действующим на момент смерти наследодателя ФЗ № 214.

Анализ судебной практики выявляет различные подходы судов по разрешению споров по делам наследования имущества инвестора (соинвестора) – участника долевого строительства.

В качестве одного из примеров приведём дело по иску Зайцева И.Б. к Обществу с ограниченной ответственностью «Н.» о признании права на наследственное имущество, взыскании расходов по оплате госпошлины, рассмотренному Подольским городским судом Московской области.

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на наследственное имущество – квартиру, оставшуюся после смерти отца Зайцева Б.М., мотивируя свои требования тем, что Зайцев Б.М. являлся участником договора о долевом инвестировании строительства жилья с правом получения в собственность указанной квартиры, условия договора им выполнены, инвестиционный взнос выплачен в полном объёме. Однако 10 апреля 2006 г. наследодатель умер, не успев зарегистрировать право собственности на указанную квартиру. После смерти отца он является единственным наследником к его имуществу, фактически принял наследство, т.к. несёт расходы по оплате спорной квартиры и коммунальных услуг. В установленный законом срок обратился к нотариусу для принятия наследства.

В отзыве на исковое заявление ответчик с правом на признание права собственности за истцом на спорную квартиру не согласен, т.к. считает, что истец имеет право только на имущественный инвестиционный взнос на указанную квартиру.

Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, 15 июля 2003 г. между ООО «Н.» и Зайцевым Б.М. заключён договор о долевом инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого Зайцев Б.М. по оплате инвестиционной стоимости приобретал в собственность однокомнатную квартиру.

Зайцевым Б.М. инвестиционная стоимость квартиры по договору уплачена в полном объёме, что подтверждается платёжными поручениями.

10 апреля 2006 г. Зайцев Б.М. умер, не успев зарегистрировать право собственности на указанную квартиру.

Постановлением главы Администрации города Щербинки Подольского района Московской области 24 декабря 2004 г. утверждён акт комиссии по приёмке в эксплуатацию дома.

Наследником к имуществу Зайцева Б.М. является его сын Зайцев И.Б., другие наследники не установлены, что подтверждается копией наследственного дела.

Зайцев И.Б. в установленный законом срок обратился к нотариусу для принятия наследства после смерти отца, однако 24 ноября 2006 г. нотариусом вынесено постановление об отказе в совершении нотариального действия в связи с тем, что не представлены документы, подтверждающие состав и место нахождения наследственного имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующих оснований, что согласно:

• ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону;

• ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности;

• ст. 218 ГК РФ «В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству другим лицам в соответствии с завещанием или законом»;

• ст. 1153 ГК РФ «Признаётся, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства».

Учитывая, что наследодатель являлся участником договора о долевом инвестировании строительства жилого дома, по которому им приобреталось право собственности на квартиру, и принимая во внимание, что условия договора им выполнены, инвестиционная стоимость квартиры им выплачена полностью ООО «Н.», однако по независящим от него причинам он был лишён возможности оформить право собственности на квартиру, так как 10 апреля 2006 г. умер, суд считает возможным включить указанную квартиру в состав наследственного имущества.

В связи с этим суд не соглашается с доводами ответчика, изложенными в отзыве о том, что в состав наследственного имущества может быть включён только имущественный инвестиционный взнос.

Учитывая, что Зайцевым И.Б. завещание не составлено, после его смерти единственным наследником по закону является сын – Зайцев И.Б., который фактически принял наследство, т.к. производит квартирную плату и коммунальные платежи за спорную квартиру, что подтверждается квитанциями, в установленный законом срок обратился к нотариусу для принятия наследства, суд считает возможным признать за ним право собственности на наследственное имущество в виде указанной квартиры.

Суд, руководствуясь ст. 194–198 ГПК РФ, признал за Зайцевым И.Б. право собственности на квартиру после смерти отца Зайцева Б.М.

Рассмотрим некоторые случаи наследования, возникшие на различных стадиях инвестиционного процесса или долевого участия в строительстве применительно к отношениям, возникшим до вступления и после вступления в силу ФЗ № 214.

Правоустанавливающим документом в сфере инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве является договор. Следует отметить, что существуют два основных вида таких договоров: инвестиционный договор и договор инвестиционного типа о долевом участии в строительстве. Праворегистрирующим документом является свидетельство о государственной регистрации права, выданное органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если смерть гражданина-инвестора (соинвестора), участника долевого строительства, наступила до вступления в силу ФЗ № 214 в период строительства объекта недвижимости, либо на этапе ввода дома в эксплуатацию, вероятнее всего, наследством будут являться денежные средства, вложенные в строительство этого объекта недвижимости.

Известную сложность представляет определение наследуемого имущества в случае смерти гражданина на этапе передачи ему квартиры по акту приёма-передачи. В данной ситуации существует уже готовый результат строительства – объект недвижимого имущества (дом, квартира, гараж, машиноместо), имеющий идентификационные признаки, указанные в акте приёма-передачи. Более того, существует практика регистрации граждан по адресу квартир в новостройках на основании акта приёма-передачи квартиры в соответствии с постановлениями глав администраций некоторых городов, в частности городов Московской области. Это связано с тем, что оформление прав собственности таких граждан на квартиры в новостройках затягивается на неопределённое время. В рассматриваемой ситуации инвестор (соинвестор) – участник долевого строительства имеет правоустанавливающие документы, а также акт исполнения обязательств по договору и акт приёма-передачи квартиры.

Вместе с тем, как известно, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Какое имущество наследуется в случае отсутствия праворегистрирующего документа? Анализ судебной и нотариальной практики показывает различные подходы для решения этого вопроса. В одних случаях выдаются свидетельства о праве на наследство на объект недвижимого имущества, в других – свидетельства о праве на наследство на денежные средства, внесённые в строительство объекта недвижимого имущества.

В случае смерти гражданина в период регистрации его права собственности на объект недвижимого имущества в органах государственной регистрации объектом наследования будет являться само недвижимое имущество, а не денежные средства.

С принятием ФЗ № 214 ситуация в части определения объекта наследования изменилась. Данный закон прямо указывает на вид наследства. Это имущественные права и обязанности. В соответствии с п. 4 ст. 16 ФЗ № 214 участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счёт денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором после подписания с застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В практике нередко возникают вопросы, связанные с определением вида наследства в случае заключения гражданином предварительного договора, по которому он оплатил определённую (как правило, наибольшую) часть стоимости недвижимости и умер, не успев заключить основной договор приобретения недвижимости. В этом случае необходимо обратить внимание на то, что после ввода объекта в эксплуатацию и его регистрации как объекта недвижимости право собственности на недвижимое имущество будет изначально оформляться на ту организацию или компанию, которая реализует их физическим лицам, заключая с ними в дальнейшем договоры купли-продажи. Следовательно, при наступлении смерти гражданина, являющегося стороной предварительного договора, у его наследников возникает право требования заключить с ними договор купли-продажи. Наследоваться будут не денежные средства, а имущественное право, точнее, имущественные права и обязанности. Однако необходимо отметить, что условие о наследовании таких прав должно быть чётко оговорено в предварительном договоре, иначе наследоваться будут денежные средства, внесённые наследодателем в строительство недвижимости, которые указанная организация или компания должна будет возвратить наследникам по истечении срока, определённого законом для принятия наследства.

Кроме того, следует отметить, что в таких случаях некоторые организации, реализующие объекты недвижимости физическим и юридическим лицам, избегают заключения договора купли-продажи с наследниками, предъявившими свои права на наследство. Это связано с тем, что существует значительная разница между суммой денежных средств, внесённых наследодателем по предварительному договору, и стоимостью завершённого строительством объекта. Организациям выгоднее вернуть наследникам первоначально внесённую сумму денежных средств и после этого вновь продать уже практически готовый объект другому покупателю за большую цену.

В заключение подведём некоторые итоги. В результате инвестиционной деятельности либо долевого участия гражданина в строительстве в состав наследства могут входить:

а) денежные средства;

б) объекты недвижимого имущества;

в) имущественные права и обязанности.

Определение объекта наследования зависит от стадии создания объекта недвижимого имущества, времени открытия наследства, с которым связано законодательство, подлежащее применению, а также от вида договора, заключённого с гражданином, приобретающим недвижимость в новостройке.

В силу различных объективных и субъективных причин в нотариальной практике отсутствует единый подход к оформлению наследственных прав, возникших после смерти инвестора (соинвестора), участника долевого строительства. Чаще выдаются свидетельства о праве на наследство, в которых в качестве объекта наследуемого имущества указываются «инвестиционные взносы» в определённом размере (указываются конкретный адрес объекта инвестирования, реквизиты соответствующего договора), либо в виде «денежных средств» в определённом размере, внесённые наследодателем на строительство квартиры по договору (указываются реквизиты договора, адрес объекта), заключённому с конкретным юридическим лицом. В свидетельстве о праве на наследство в таком случае указывается, что справкой соответствующего юридического лица подтверждается полная оплата денежных средств по договору.

В целях более эффективной защиты наследственных прав физических и юридических лиц, формирования единых теоретических, методологических и практических подходов при оформлении нотариусами наследственных прав на объекты инвестиционной деятельности и долевого участия в строительстве представляется необходимым дальнейшее развитие и совершенствование законодательства, регулирующего данную комплексную сферу, а также разработка соответствующими комиссиями и научно-методическими центрами Федеральной нотариальной палаты и нотариальных палат субъектов Российской Федерации методических рекомендаций по оформлению нотариусами наследственных прав.