Договор субаренда рб

Бланки: Договор субаренды нежилых помещений

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ № _____

г.____________________ «___» ___________ 20___ г.

_______________________________, именуем__ в дальнейшем Основной Арендатор,

(наименование юридического лица)

в лице ________________________________________________________________________,

действующ__ на основании ______________________________________________________,

(Устава, доверенности — ее № и дата)

с одной стороны, и ____________________________________________________________,

(наименование юридического лица)

именуем__ в дальнейшем Субарендатор, в лице ___________________________________,

действующ__ на основании ______________________________________________________,

(Устава, доверенности — ее № и дата)

с другой стороны, а вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее — договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Основной Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату во временное владение и пользование помещение, расположенное по адресу: ___________________________________, представляющее собой нежилое помещение № ___, расположенное на ___ этаже, полезной площадью ___ кв.м (далее — помещение).

Схема помещения прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

1.2. Основной Арендатор пользуется и владеет помещением в соответствии с договором аренды от ___________ № __________. Срок действия указанного договора аренды — с __________ по ______________.

1.3. Помещение подключено к сетям электроснабжения, отопления, городским телефонным.

1.4. Помещение передается в субаренду Субарендатору без права передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, без права залога арендных прав.

1.5. Согласие собственника помещения — ___________________________ (далее — Арендодатель) — для передачи помещения в субаренду по договору получено. Копия письма прилагается.

1.6. Согласования с Арендодателем, требуемые по договору, запрашиваются посредством обращения к Основному Арендатору.

1.7. Помещение используется в целях ______________________________________.

1.8. Срок действия договора — с _____________ по _____________.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Основной Арендатор обязан:

2.1.1. предоставить помещение в субаренду Субарендатору в первый день срока действия договора по акту приема-передачи, подписанному Сторонами, в котором указывается техническое состояние помещения. В случае заключения Субарендатором договора субаренды на это же помещение на новый срок акт приема-передачи, составленный ранее, остается действительным до момента окончательного освобождения помещения Субарендатором;

2.1.2. не вмешиваться в деятельность Субарендатора, если не нарушаются условия договора;

2.1.3. согласно полученным сведениям от Арендодателя довести до сведения Субарендатора предельные нормы расхода топливно-энергетических ресурсов;

2.1.4. не требовать устранения последствий демонтажа отделимых улучшений, произведенных Субарендатором и согласованных в письменном виде с Арендодателем.

2.2. Субарендатор обязан:

2.2.1. своевременно уплачивать Основному Арендатору арендную плату, возмещать коммунальные платежи и эксплуатационные расходы пропорционально занимаемым площадям;

2.2.2. использовать помещение только по назначению, указанному в пункте 1.7 договора;

2.2.3. обеспечить охрану своего и арендованного имущества и нести за это ответственность;

2.2.4. эксплуатировать помещение в соответствии с техническими и санитарными правилами, правилами противопожарной и электробезопасности и нести за это ответственность;

2.2.5. производить за свой счет текущий ремонт помещения, не препятствующий использованию данного помещения по целевому назначению;

2.2.6. в случае прекращения договора изъять с письменного разрешения Арендодателя отделимые улучшения с учетом подпункта 2.1.4 договора;

2.2.7. не производить перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения (согласия) Арендодателя;

2.2.8. не сдавать помещение в субаренду третьим лицам без письменного разрешения (согласия) Арендодателя;

2.2.9. в случае причинения ущерба помещению произвести ремонт либо замену частей, не подлежащих восстановлению, в сроки, согласованные с Основным Арендатором и Арендодателем. В случае допущенного ухудшения состояния помещения возместить убытки;

2.2.10. согласовывать с Арендодателем наружное размещение рекламы и прочего оборудования;

2.2.11. письменно известить Основного Арендатора не позднее чем за _____ (_________________) календарных дней о предстоящем освобождении помещения (в т.ч. в случае, когда наступает срок окончания договора, с учетом положения подпункта 2.1.1 договора) и сдать его по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

2.3. Основной Арендатор имеет право:

2.3.1. контролировать целевое использование помещения в соответствии с договором. Для этого он может осуществлять проверки деятельности Субарендатора, предварительно уведомив его (письменно или устно) в части использования помещения по прямому назначению, оговоренному в пункте 1.7 договора;

2.3.2. учесть при расчетах по аренде необходимые улучшения, произведенные Субарендатором. Зачет оформляется дополнительным соглашением;

2.3.3. в случае выявления нарушений со стороны Субарендатора обязать его устранить данные нарушения, оформив предписание;

2.3.4. расторгнуть договор досрочно, письменно предупредив об этом Субарендатора не позднее чем за _____ (________________) календарных дней (месяцев).

2.4. Субарендатор имеет право:

2.4.1. собственности на доходы, полученные от использования помещения;

2.4.2. досрочно расторгнуть договор, письменно известив об этом Основного Арендатора не позднее чем за _____ (_________________) календарных дней (месяцев).

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Сумма арендной платы за помещение составляет ______ (_________________) евро в месяц, включая НДС по ставке 18 %, в эквиваленте равном сумме в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день осуществления платежей.

3.2. Основанием для первоначального начисления арендной платы является подписанный Сторонами акт приема-передачи помещения.

3.3. Расчет арендной платы за первый (в т.ч. неполный) месяц аренды производится пропорционально количеству дней, исчисляемому с момента подписания акта приема-передачи помещения до последнего дня месяца; арендная плата перечисляется Субарендатором в течение _____ (________________) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи помещения.

3.4. Сумма арендной платы не включает в себя плату за электроэнергию, центральное отопление, снабжение горячей и холодной водой, а также за другие коммунальные услуги. Оплата указанных в настоящем пункте расходов производится Субарендатором дополнительно согласно условиям договора.

3.5. Арендная плата за второй и последующие месяцы аренды перечисляется Субарендатором самостоятельно платежным поручением до ___________ числа оплачиваемого месяца. В случае неперечисления Субарендатором арендной платы в указанный срок Основной Арендатор имеет право выставить платежное требование в адрес Субарендатора, которое акцептуется Субарендатором в течение ____ (__________) рабочих дней с момента поступления требования к расчетному счету.

3.7. Арендная плата перечисляется Субарендатором на расчетный счет Основного Арендатора самостоятельно в белорусских рублях исходя из официального курса белорусского рубля по отношению к евро, установленного Национальным банком Республики Беларусь на день перечисления.

3.8. Расходы по содержанию и эксплуатации помещения, в т.ч. коммунальные услуги, оплачиваются Субарендатором дополнительно сверх арендной платы. Перечень расходов, которые подлежат возмещению, указан в приложении 1 к договору.

3.9. Оплата электроэнергии производится пропорционально площади арендуемого помещения исходя из общей стоимости электроэнергии по эксплуатируемым помещениям здания, центрального отопления — пропорционально количеству водяных радиаторов в арендуемом помещении от общего количества водяных радиаторов в эксплуатируемых помещениях здания; остальных коммунальных платежей (вода и канализация, вывоз и утилизация твердых бытовых отходов и пр.) — пропорционально площади арендуемого помещения исходя из общей стоимости остальных коммунальных платежей эксплуатируемой площади здания.

3.10. В случае изменения эксплуатируемой площади здания показатель в процентном соотношении на коммунальные платежи подлежит изменению.

3.11. Размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из Сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

3.12. Субарендатор производит оплату использования электричества, тепла, воды и иных коммунальных услуг согласно расчетам снабжающих организаций. Субарендатор вправе потребовать от Основного Арендатора расшифровки статей коммунальных расходов.

4. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ДОГОВОР И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. В договор могут быть внесены изменения по соглашению Сторон в письменной форме.

4.2. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по требованию одной из Сторон в случае нарушения другой Стороной существенных условий договора (невнесения более двух раз подряд платы за пользование помещением, использования помещения не по назначению) и в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

При расторжении договора субаренды по требованию одной из Сторон за ____ (________________) календарных дней другой Стороне направляется соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. В случае просрочки ежемесячных платежей по вине Субарендатора согласно пункту 3 договора Субарендатор уплачивает пеню в размере ___ % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.2. В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Субарендатором иных обязательств, предусмотренных пунктом 2.2 договора, Субарендатор уплачивает штраф в размере ____ % от общей суммы арендной платы за месяц.

5.3. За нарушение условий настоящего договора Стороны несут имущественную ответственность согласно действующему законодательству Республики Беларусь.

5.4. Субарендатор несет имущественную ответственность за всякое упущение, повлекшее за собой утрату или повреждение помещения.

5.5. Заключение договора не влечет за собой права выкупа помещения.

5.6. Договор составлен в 2 (двух) экземплярах — по одному экземпляру для каждой из Сторон. Все приложения к договору являются его неотъемлемой частью.

5.7. По всем остальным вопросам, не урегулированным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь. Все вопросы, по которым Стороны не пришли к согласию, рассматриваются в хозяйственном суде г.__________________.

  Что такое разрешение на временное проживание в рб

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

АКТ
ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ В СУБАРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЯ

г.________________ «___» ____________ 20___ г.

Мы, нижеподписавшиеся, Основной Арендатор __________________________, в лице ___________________, действующ__ на основании ________________, с одной стороны, и

Субарендатор ____________________________, в лице ________________________, действующ__ на основании _______________, с другой стороны, составили настоящий акт о следующем.

1. На основании договора субаренды от _____________ № _____ Основной Арендатор передал Субарендатору в срочное возмездное пользование и владение — субаренду — нежилое помещение в целях размещения офиса и производственной деятельности. Помещение расположено по адресу: ___________________________, помещение № ____, расположено на ____ этаже, полезной площадью _____ кв.м (далее — помещение).

2. Техническое состояние помещения на момент передачи характеризуется следующим:

все элементы (стены, окна, двери, полы, потолки, система отопления) находятся в удовлетворительном состоянии;

помещение соответствует техническим и санитарным требованиям, требованиям пожарной и электробезопасности.

3. Условий, препятствующих заселению и взиманию арендной платы с _________ по договору субаренды от ___________ № ______, нет.

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Опубликовал vitaly, 04.05.2015 . Дата публикации: 1.

ДОГОВОР N _______
СУБАРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

г.Минск «__» ___________ 20__ г.

________________________________________________________________________, в дальнейшем именуемый «Основной Арендатор», действующей на основании свидетельства о государственной регистрации N ____________ от «__» ___________ 20__ г., с одной стороны и ___________________, в дальнейшем именуемое «Субарендатор», в лице _____________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Основной Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату по временное владение и пользование часть нежилого помещения: ___________________ площадью ___, (далее торговый объект) согласно поэтажному плану, который является неотъемлемой частью настоящего договора, в здании специализированной розничной торговли (демонстрационный павильон), расположенного по адресу:___________________________________________________.
Стоимость передаваемых в аренду помещений определяется как часть балансовой стоимости здания у Арендодателя на момент заключения договора пропорционально общей площади арендуемых помещений.
1.2. Основной Арендатор пользуется помещением в соответствии с договором аренды N __________ от __________________г. (срок действия указанного договора с ________________ года до _____________ года).Согласие ____________________________________ — собственника здания — для сдачи помещения в аренду получено.
1.3. Объект используется для _________________________________.
1.4. Срок действия договора по предоставлению помещений в аренду:
Начало — _____________ 20__ г.
Окончание — ____________ 20__ г.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Основной Арендатор обязуется:
2.1.1. Сдать Субарендатору помещение в пригодном и надлежащем состоянии для его целевого использования.
2.1.2. Производить в установленные сроки капитальный ремонт нежилого помещения, занимаемого Субарендатором, связанный с общим капитальным ремонтом.
2.1.3. В случае аварии во внутренних сетях здания (за исключением оборудования установленного Субарендатором дополнительно) немедленно принимать все необходимые меры к ее устранению с последующей компенсацией расходов от причиненного аварией ущерба зданию за счет виновной стороны.
— Обслуживать приборы инженерных коммуникаций по сданному в аренду помещению (при условии доступа к ним).
2.1.5. Ежегодно подготавливать общие по зданию отопительные системы к зимнему сезону.
2.1.6. Соблюдать требования законодательства Республики Беларусь об отходах.
2.2. Субарендатор обязуется:
2.2.1. Использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего договора.
2.2.2. Содержать арендуемое помещение в полной исправности и надлежащем состоянии до сдачи его Основному Арендатору, соблюдать и нести ответственность за соблюдение правил противопожарной безопасности и санитарных правил.
2.2.3. Не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Основного Арендатора и / или Арендодателя и согласования с соответствующими организациями.
2.2.4. За свой счет проводить дополнительные переделки помещения, предусмотренные п. 2.2.3, и текущий ремонт внутри арендуемого нежилого помещения.
2.2.5. По истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении, безвозмездно передать Основному Арендатору помещение со всеми переделками и перестройками, составляющими принадлежность помещения и неотделимыми без вреда для помещения, если дополнительными письменными соглашениями сторон не предусмотрено иное.
2.2.6. Изъять произведенные изменения, если они отделимы без вреда для помещения и если Основной Арендатор не согласится возместить их стоимость.
2.2.7. Соблюдать требования законодательства Республики Беларусь об отходах и Инструкцию Арендодателя по обращению с отходами, утвержденную и согласованную в установленном порядке, которая предусматривает порядок обращения и учета отходов, их образование и сбор, размещение и вывоз отходов, а также расчеты между Субарендатором и Основным Арендатором, связанные с обращением отходов.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Субарендатор обязуется уплачивать арендную плату за 1 кв.м. арендуемой общей площади с ________________ г. до окончания срока действия договора. Ставка арендной платы устанавливается в следующих размерах:

Итого сумма ежемесячной арендной платы без НДС составляет _________ белорусских рублей.
Субарендатор уплачивает Основному Арендатору НДС в размере ___________ рублей — (20% от суммы платежа, которая подлежит обязательному выделению в платежных документах отдельной строкой.
Сумма арендной платы с НДС составляет ________ (_________________) белорусских рублей и оплачивается Субарендатором ежемесячно в срок не позднее ____ числа текущего месяца авансом при условии выставления счета Основным Арендатором до 5 числа текущего месяца. Размер арендной платы может быть пересмотрен не чаще одного раза в год с учетом изменений в законодательстве, с аргументированным обоснованием Основного Арендатора о намерении изменить размер арендной платы.
3.2. Субарендатор уплачивает Основному Арендатору пропорционально занимаемой общей площади в административном здании затраты по эксплуатации и текущему ремонту здания, затраты на отопление и коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию, налог на недвижимость. Коммунальные и другие виды платежей Субарендатор перечисляет ежемесячно пропорционально занимаемым площадям по счетам, выставленным Основным Арендатором в течение 3-х банковских дней.
Основной Арендатор (Арендодатель) оплачивает сторонним организациям все затраты на систему по обращению с отходами, в т.ч. платежи за размещение отходов в бюджетные фонды охраны природы.
Субарендатор возмещает Основному Арендатору понесенные затраты по обращению с отходами согласно численности работающих в штате Субарендатора и нормой образования отходов, которые выставляются для оплаты вместе с коммунальными платежами.
3.3. Субарендатор имеет право беспрепятственно пользоваться помещениями общего пользования в здании (лестничная площадка, коридоры, санузлы).
3.4. Если Субарендатор в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственность, не может пользоваться арендованным помещением, он освобождается от внесения арендной платы за этот период, начиная с момента сдачи помещения по акту Основному Арендатору.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За неисполнение обязательств, предусмотренных в п.п. 2.1 и 2.2 настоящего договора, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь. При этом пределы такой ответственности не могут превышать прямых убытков стороны (непосредственно понесенных расходов).
4.2. В случае допущенного по вине Субарендатора ухудшения арендуемого помещения, Субарендатор возмещает Основному Арендатору понесенные убытки.
4.3. В случае оставления Субарендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан передать помещение в надлежащем состоянии, либо уплатить Основному Арендатору сумму стоимости не произведенного текущего ремонта. При выбытии Субарендатора из арендуемых помещений Основной Арендатор составляет Акт приемки помещений с отражением их технического состояния, который подписывается сторонами. При не подписании одной из сторон акта, последний подписывается второй стороной с привлечением независимого эксперта и письменно уведомляет не подписавшуюся сторону.
4.4. В случае просрочки платежей указанных в п.п. 3.1 и 3.2 настоящего договора Субарендатор уплачивает Основному Арендатору пеню в размере 0,1 (одной десятой) процента от задерживаемой суммы платежа за каждый день просрочки. Пеня рассчитывается и оплачивается Субарендатором самостоятельно вместе с оплатой просроченного платежа.
4.5. В случае задержки платежей Субарендатором более чем на три банковских дня Основной Арендатор вправе выставить сумму платежей (арендная плата, коммунальные и другие виды платежей, предусмотренные договором) на инкассо.
4.6. Применение санкций, установленных настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения возложенных на них обязательств или устранения допущенных нарушений.

ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА, ПОРЯДОК ЕГО ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в законную силу после его двустороннего подписания.
5.2. Настоящий договор может быть дополнен или иным образом изменен или расторгнут только по письменному соглашению сторон.
5.3. Основной Арендатор имеет право досрочного расторжения договора в следующих случаях:
5.3.1. Если Субарендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения, приводя его в негодность.
5.3.2. При использовании Субарендатором помещения не в соответствии с условиями договора.
5.3.3. Если Субарендатор не оплатил арендную плату или другие виды платежей два и более месяца подряд со дня истечения срока платежа, предусмотренного п.п. 3.1 и 3.2 настоящего договора.
5.4. Субарендатор имеет право досрочного расторжения договора в следующих случаях:
5.4.1. Если Основной Арендатор не производит капитального ремонта помещения в установленные нормативами сроки.
5.4.2. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не несет ответственности, окажется непригодным для использования в целях, указанных в п. 1.1 настоящего договора.
5.4.3. Если Субарендатор отказывается от арендуемого помещения.
5.5. В случае досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон, сторона, инициирующая расторжение договора, обязана за 2 месяца письменно уведомить другую сторону, за исключением случаев, указанных в п.п. 5.3.1, 5.3.3 и 5.4.2, когда допускается его немедленное расторжение
5.6. Проект договора, изменения и дополнения к нему рассматриваются каждой из сторон не более 15 календарных дней со дня его получения. При неполучении ответа в установленный срок проект договора или изменения и дополнения к нему считаются согласованными в предложенной редакции.

  Штраф по экологии

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Споры между сторонами разрешаются путем переговоров, при не достижении соглашения споры разрешаются судом в установленном законодательством Республики Беларусь порядке.
6.2. Все изменения условий договора оформляются дополнительным соглашением и подписываются обеими сторонами.
6.3. Настоящий договор является конфиденциальным и не подлежит разглашению третьей стороне.
6.4. Настоящий договор составлен в 2-х идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН

Основной Арендатор Субарендатор

С уважением, юрист Заблоцко-Горький Дмитрий Александрович

Заключаем договор субаренды

Бушуев Павел Петрович,
главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде) 2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор 3.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью) 4.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным 5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды 6.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор 7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации 8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации 9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным 10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может 11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ 12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок 13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано 14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

  Залог авто для лизинга

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды 15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1) п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
3) п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6) п. 3 ст. 615 ГК РФ
7) п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8) п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
9) п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10) п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
12) Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 № 53
13) Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 № 6219-ЭР
14) Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
15) ст. 618 ГК РФ

Образец. Договор субаренды нежилого помещения

Информация к документу

На сегодняшний день аренда и субаренда нежилых помещений – распространённые явления. Подобные договора в основном заключают субъекты предпринимательской деятельности. На практике очень часто арендуют офисы или другие помещения, где можно осуществлять предпринимательскую деятельность. Договор субаренды получил своё законодательное регулирование в гражданском кодексе РФ. Правоотношения, связанные с субарендой, получили своё регулирование в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.

Особенности составления документа

Понятие и особенности договора субаренды

Субаренду можно охарактеризовать как пересдачу имущества в аренду. Это значит, что помещение является объектом аренды на основании заключённого между собственником и арендатором договора аренды. Арендатор может заключить договор субаренды, и пересдать помещение.

Подобная практика очень часто применяется агентствами недвижимости, которые арендую офисные здания и сдают отдельные комнаты по более высоким ценам, заключая договора субаренды.

Договор субаренды имеет ряд особенностей. В частности:

  • срок договора субаренды не может превышать срок действия договора аренды;
  • правоотношения, вытекающие из договора субаренды регулируются правилами договора аренды, если, конечно, иное не предусмотрено законодательством;
  • если договор аренды был расторгнут раньше предусмотренного срока, то договор субаренды также считается расторгнутым, если иное не предусмотрено в тексте договора аренды, но законодательство даё возможность субарендатору заключить с собственником договор аренды на срок, который оставался до окончания действия договора субаренды;
  • если договор аренды был признан ничтожным, та же участь ждёт договора субаренды.

Важно! Арендатор может заключить договор субаренды только при наличии согласия собственника. Это – обязательное законодательное требование.

На практике возможность арендатора сдавать помещение в субаренду предусматривается непосредственно в договоре аренды. Если договор аренды не содержит подобного пункта, то арендатор может заключить договор субаренды только при наличии письменного согласия собственника. При этом подобное согласие необходимо получать для каждого случая заключения договора субаренды в отдельности.

Форма договора субаренды

В соответствии с действующим законодательством договор субаренды должен быть заключён в простой письменной форме путём составления одного документа. При этом договор должен быть составлен в двух экземплярах: для каждой стороны по одному экземпляру.

Важно! если договор субаренды помещения был заключён на срок больше 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. В этом случае договор необходимо составить в 3 экземплярах, один из которых предоставляется регистрирующему органу.

Что нужно предусмотреть

В договоре субаренды необходимо чётко предусмотреть предмет договора. Это – помещение, которое сдаётся в субаренду. В частности, необходимо указать площадь и местонахождение предмета субаренды. Если в аренду сдаётся офис в здании, то необходимо указать номер комнаты.

Следующий пункт, на который необходимо обратить особое внимание, это – срок субаренды. Его необходимо указать. При это данный срок не может превышать срок действия договора аренды.

Также необходимо указать размер ежемесячной платы. В договоре также необходимо предусмотреть сроки выплаты арендной платы и возможность ее изменения.

Важно! в соответствии с действующим законодательством доход, полученный на основании договора субаренды, облагается налогом. Данный факт необходимо учитывать при определении размера ежемесячной выплаты.

Также необходимо предусмотреть обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех обязанностей, которые он имеет перед собственником помещения по договору аренды.

Заполненный образец документа

ДОГОВОР № _____
субаренды нежилого помещения

г. _____________ «___»__________ 20__ г.

_________________________________________, именуем__ в дальнейшем
(наименование организации)

«Субарендатор», в лице ______________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании _______________________, с одной стороны и
(Устава, положения)

_________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор»,
(наименование организации)

в лице _____________________________________________, действующего на
(должность, фамилия, имя, отчество)

основании ______________________, с другой стороны заключили настоящий
(Устава, положения)

договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору помещение, мебелированное под офис, состоящее из _____________________________
(общая площадь ________ кв.м.),

находящееся в здании _________________ по адресу: __________________________________________________________.

1.2. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права собственности на данное помещение.

2. Обязанности сторон

2.1. Арендатор обязан:

  • предоставить в пользование Субарендатора помещение в срок, предусмотренный данным договором;
  • предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на нежилое помещение;
  • предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
  • требовать от Арендодателя проводить капитальный ремонт за счёт своих средств;
  • следить за использованием помещения по назначению.

2.2. Субарендатор обязан:

  • поддерживать имущество в исправном состоянии;
  • проводить за свой счёт текущий ремонт;
  • своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определённые настоящим договором.

3. Стоимость и условия оплаты

3.1. За предоставленное помещение Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору сумму в размере ___________ (__________________) рублей за квадратный метр.

3.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее ___-го числа каждого месяца.

3.3. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

4. Ответственность сторон

4.1. За ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

4.2. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

5. Срок действия договора и условия расторжения

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует ______________________.

По согласованию сторон этот срок может быть продлён. Передача имущества наступает на следующий день после подписания договора.

5.2. Договор может быть расторгнут досрочно только в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств.

6. Прочие положения

6.1. Срок действия данного договора не может превышать срока действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем.

6.2. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.

6.3.Все споры и разногласия стороны обязуются решать путём переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор передаётся на решение арбитражного суда г. _________________.

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.